Tôi có một căn hộ đã được cấp sổ đỏ. Do không có nhu cầu nên tôi bán lại cho người khác. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên cho người mua, thì cán bộ thông báo từ chối nhận hồ sơ.
Qua tìm hiểu tôi mới biết chủ đầu tư căn hộ đã bị khởi tố trong 1 vụ án hình sự và đã bị công an kê biên tài sản là toàn bộ dự án, trong đó có căn hộ của tôi dù đã có sổ đỏ.
Tôi muốn hỏi, sổ đỏ của tôi có trước khi chủ đầu tư bị khởi tố, vậy có thuộc trường hợp bị kê biên không? Trường hợp nào thì văn phòng đăng ký đất đai mới từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi khi nhà đất của mình đã có sổ đỏ?
Bạn đọc Hoàng Hải thắc mắc với Thanh Niên.
Luật sư tư vấn
Luật sư Nguyễn Thị Kim Vinh (Giám đốc Công ty luật TNJ, nguyên thẩm phán TAND tối cao) tư vấn, căn cứ điều 128, điều 437 bộ luật Tố tụng hình sự, thủ trưởng, phó thủ trưởng cơ quan điều tra các cấp có quyền "kê biên tài sản của pháp nhân hoặc cá nhân trong quá trình khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử về tội mà bộ luật Hình sự quy định hình phạt tiền hoặc có thể bị tịch thu tài sản, hoặc để bảo đảm bồi thường thiệt hại".
Nếu không đồng ý với quyết định kê biên tài sản, chủ sở hữu có quyền khiếu nại
NGÂN NGA
Nếu việc mua bán căn hộ giữa bạn với chủ đầu tư là hợp pháp theo khoản 1 điều 9 luật Kinh doanh bất động sản như:
Thứ nhất, có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Ngoài ra, hiện căn hộ của bạn đã được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) thì bạn là chủ sở hữu hợp pháp nên có đầy đủ quyền sở hữu theo quy định pháp luật. Chủ đầu tư không còn quyền tài sản đối với căn hộ của bạn. Do đó, cơ quan điều tra kê biên tài sản của bạn là chưa đúng quy định pháp luật.
Khoản 11 điều 7 Thông tư 33/2017 của Bộ TN-MT (quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thi hành luật Đất đai) quy định, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có một trong các căn cứ sau:
- Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ.
- Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định.
- Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật.
- Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo.
- Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án. Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Như vậy, cơ quan đăng ký đất đai không có cơ sở từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên căn hộ đã có sổ đỏ của bạn cho người khác. Tuy nhiên, do tài sản đang bị cơ quan điều tra ra quyết định kê biên, thì bạn nên khiếu nại đến cơ quan này để được giải quyết (khoản 1 điều 469 bộ luật Tố tụng hình sự).
Cụ thể căn cứ khoản 1 điều 475 bộ luật Tố tụng hình sự, nếu quyết định do phó thủ trưởng ban hành thì khiếu nại đến thủ trưởng cơ quan điều tra, nếu quyết định do thủ trưởng ban hành thì khiếu nại đến viện kiểm sát cùng cấp.
1. Tòa án ra ngay quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời đã được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Vụ việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
Như vậy, trong trường hợp trên, miếng đất của bạn đã bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (ngăn chặn việc chuyển nhượng, giao dịch quyền sử dụng đất). Bạn cần chờ vụ việc được giải quyết xong thì bạn có thể yêu cầu tòa án hủy bỏ việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với miếng đất của bạn.
Trường hợp xác định bên bán không có quyền bán đất thì giao dịch mua bán đất đã diễn ra sẽ được xử lý như thế nào?
Tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Tại Khoản 1 Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tại Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trong trường hợp bên bán mảnh đất không có quyền bán thì giao dịch dân sự giữa bạn và bên A sẽ bị vô hiệu. Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, trao trả lại cho nhau những gì đã nhận.