Cho dù bạn là nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu hay một chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, thì chắc chắn bạn không thể phủ nhận rằng những công thức tài chính liên quan đến bất động sản rất quan trọng. Việc sử dụng các công thức giúp nhà đầu tư giảm tải công việc, và có thể đo lường được tính hiệu quả của bất động sản mình đang đầu tư. Show
Trong bài viết dưới đây, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản xin giới thiệu 13 công thức tài chính dành cho nhà đầu tư bất động sản 1. Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI)Thu nhập hoạt động ròng là một giá trị bằng số được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập. Thu nhập hoạt động ròng là một con số trước thuế có trên báo cáo thu nhập và dòng tiền của bất động sản, nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình và khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hay thu nhập trước khi trả lãi và thuế. Công thức tính NOI: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = RR – OE Trong đó:
2. Tỷ suất vốn hóa (tiếng Anh: Capitalization rate)Tỷ suất vốn hóa là tỉ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản. Tỷ suất vốn hóa giúp so sánh thu nhập hoạt động ròng của một tài sản bất động sản đầu tư với giá trị thị trường của nó, cho phép các nhà đầu tư nhanh chóng so sánh các tài sản để xem cái nào đáng giá nhất. Công thức: Tỷ suất vốn hóa (R) = Thu nhập hoạt động thuần / Giá bán 3. Công thức hoàn trả tiền mặtĐây là công thức bất động quan trọng vì nó cho phép các nhà đầu tư so sánh các khoản đầu tư và đánh giá lợi nhuận cao nhất dựa trên các điều khoản tài chính. Để sử dụng công thức hoàn trả tiền mặt, bạn chỉ cần chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng số tiền đầu tư của bạn. Thông thường, tổng đầu tư tiền mặt của bạn sẽ bao gồm: chi phí mua/ đầu tư bất động sản, chi phí cải tạo hay bất kỳ khoản phí nào mà bạn chi trả cho bất động sản được đầu tư Công thức: Thu nhập từ tiền mặt = Thu nhập hoạt động ròng / Tổng đầu tư tiền mặt 4. Tỷ lệ tích lũy vốn chủ sở hữuĐầu tư bất động sản thông minh không phải lúc nào cũng đến dưới dạng thu nhập ngay lập tức. Một số tài sản là những khoản đầu tư lớn do tiềm năng của chúng để xây dựng vốn chủ sở hữu , do đó trở thành tài sản có giá trị hơn trong tương lai. Công thức bất động sản đơn giản này có thể giúp đo lường những lợi ích này. Để tìm ra sự tích lũy vốn chủ sở hữu của bạn, hãy chia số tiền gốc thế chấp được trả trong năm đầu tiên của bạn cho số tiền bạn đã đầu tư trong năm đầu tiên. Công thức: Tỷ lệ tích lũy vốn chủ sở hữu = Tiền gốc thế chấp được trả (Năm 1) / Tiền đầu tư ban đầu (Năm 1) 5. Tỷ lệ giá cho thuêTỷ lệ giá cho thuê là một trong những thước đo bất động sản mà các nhà đầu tư sử dụng khi nghiên cứu nếu một thành phố hoặc thị trường nhà ở nào đó là một nơi tốt để đầu tư vào bất động sản cho thuê. Về cơ bản, nó đo lường khả năng chi trả tương đối của việc thuê và mua bằng cách tính tỷ lệ giữa giá bán trung bình và tiền thuê trung bình hàng năm trong thành phố. Vì vậy, công thức để tính tỷ lệ giá cho thuê chỉ đơn giản là: Công thức: Tỷ lệ giá cho thuê = Giá bán tài sản trung bình / Giá thuê trung bình hàng năm Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ giá cho thuê được phân thành ba phạm vi:
6. Hệ số thu nhập trên đầu tư - RETURN ON INVESTMENT (ROI)Hệ số thu nhập trên đầu tư (ROI) là Chỉ số doanh thu trên chi phí, nó thể hiện số tiền mà đầu tư thu về trên đầu mỗi đồng chi phí mà họ bỏ ra. Mục đích của công thức này là so sánh cách thức tạo lợi nhuận của một công ty, và cách thức công ty sử dụng tài sản để tạo doanh thu. Công thức: ROI = Lợi nhuận ròng / Chi phí đầu tư 7. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh - Operating cash flow (OCF)Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là các dòng tiền thu vào - chi ra liên quan đến thu nhập và chi phí của doanh nghiệp và xảy ra thường xuyên trong quá trình sản xuất kinh doanh. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là dòng tiền quan trọng nhất trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ vì nó thể hiện khả năng tạo tiền từ nội tại hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đáp ứng các nhu cầu trả nợ, chia lãi cho các chủ sở hữu và gia tăng đầu tư. Ngoài ra, các thông tin từ dòng tiền của hoạt động kinh doanh kỳ này là cơ sở quan trọng cho việc lập kế hoạch lưu chuyển tiền tệ kỳ tới. Công thức: OCF = Thu nhập ròng - Chi phí vốn 8. Dòng tiền từ hoạt động tài chính - Cash Flow After FinancingDòng tiền từ hoạt động tài chính là dòng tiền phát sinh từ các hoạt động tạo ra sự thay đổi kết cấu và quy mô của vốn chủ sở hữu và vốn vay của nhà đầu tư. Ý nghĩa
Công thức: Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính = Dòng tiền thu từ hoạt động tài chính - Dòng tiền chi cho hoạt động tài chính 10. Tỷ suất sử dụng - Occupancy RateCon số này phản ánh thời gian mà một tài sản đầu tư được cho thuê trong một khoảng thời gian. Tỷ lệ lấp đầy của bạn là một trong những chỉ số quan trọng nhất cho sự thành công của bạn và tỷ lệ lấp đầy thấp có thể cho bạn biết rằng hành động đó là cần thiết từ cuối của bạn. Công thức: Tỷ lệ sử dụng = Số ngày sử dụng / Tổng số ngày trong một năm 11. Tỷ lệ hòa vốn - Break Even RatioCon số này thường được sử dụng để đánh giá rủi ro khi thực hiện đầu tư bất động sản . Con số quá cao khi sử dụng công thức bất động sản này có thể chỉ ra rằng đó sẽ là một trận chiến khó khăn để hòa vốn với một tài sản đầu tư và thu hồi nợ. Công thức: Tỷ lệ hòa vốn = (Chi phí trả nợ + Chi phí hoạt động) / Tổng thu nhập hoạt động 12. Hệ số cho thuê bất động sản - Gross Rent Multiplier (GRM)Công thức nhân số cho thuê tổng số cho phép các nhà đầu tư tìm ra giá trị thị trường của một tài sản cho thuê. Điều này đặc biệt hữu ích khi bán một tài sản cho thuê, vì nó cho phép bạn đặt đúng giá ngay lần đầu tiên. Nhưng cũng như vậy, nhà đầu tư thông thái sẽ tìm ra GRM của bất kỳ tài sản nào họ định mua, để tìm hiểu xem đó có phải là một khoản đầu tư đáng giá hay không. Công thức: GRM = Giá trị / Tổng thu nhập từ hoạt động cho thuê hàng năm 13. Tỷ số khả năng trả nợ - Debt Service Coverage Ratio (DSCR)Tỷ số khả năng trả nợ là một tỷ số tài chính đánh giá khả năng thanh toán nợ nói chung của nhà đầu tư. Tỷ số này cho biết để chuẩn bị cho mỗi đồng trả nợ gốc và lãi, doanh nghiệp có bao nhiêu đồng có thể sử dụng được. Công thức: Tỷ số khả năng trả nợ = (Giá vốn hàng bán + Lợi nhuận trước thuế + Khấu hao)/ (Nợ gốc + Chi phí lãi vay) --------------------------  Loading Preview Sorry, preview is currently unavailable. You can download the paper by clicking the button above. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền
Giá trị hiện tại (Present Value - PV) của dòng tiền là khái niệm đơn giản của toán học về giá trị thời gian của tiền tệ để xác định giá trị và lợi suất của một khoản đầu tư. Dựa vào đó mà nhà đầu tư có thể định giá và so sánh các khoản đầu tư và phân bổ tài chính. Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu khái niệm cũng như công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền thông qua các kiến thức mà Nhân Hòa chia sẻ trong bài viết sau đây. 1. Dòng tiền là gì?Dòng tiền là sự luân chuyển của tiền vào và ra khỏi một doanh nghiệp hoặc một đơn vị nhất định. Nó còn được hiểu là sự tăng giảm số tiền mà doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có được. Trong lĩnh vực tài chính, dòng tiền là thuật ngữ được sử dụng để mô tả lượng tiền mặt (tiền tệ) được tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định.
Dòng tiền là gì? Điều mà các doanh nghiệp quan tâm nhất là tạo ra và duy trì dòng tiền dương. Dòng tiền dương cho thấy rằng một công ty đang có nhiều tiền và và ra hơn. Điều này cho phép tái đầu tư vào công ty, thanh toán cho cổ đông hoặc giải quyết các khoản thanh toán nợ trong tương lai. >>> Xem thêm: [TOP 5+] Sàn chứng khoán Việt Nam mà bạn cần phải biết khi muốn đầu tư 2. Giá trị hiện tại của dòng tiền là gì?Giá trị của dòng tiền (Present Value of Money) chính là nội tại của dòng tiền sẽ nhận được trong tương lai. Đây là số tiền đại diện cho biết rằng giá trị dòng tiền trong tương lai tương ứng bạn nhận được vào thời điểm hiện tại. Giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai thấp hơn dòng tiền tương lai theo nghĩa tuyệt đối vì nó dựa trên khái niệm giá trị thời gian của tiền. Theo khái niệm thời gian của tiền, tiền nhận được ngày hôm nay sẽ có giá trị cao hơn so với tiền nhận được trong tương lai vì tiền nhận được ngày hôm nay có thể được tái đầu tư để kiếm lãi trên nó. Ngoài ra, tiền nhận được ngày hôm nay làm giảm mọi rủi ro bất trắc. Do đó, thời gian nhận tiền càng lâu thì giá trị của nó càng thấp.
Giá trị hiện tại của dòng tiền là gì? Khái niệm giá trị hiện tại của dòng tiền rất hữu ích để đưa ra quyết định dựa trên các kỹ thuật lập ngân sách vốn hoặc để đạt được mức định giá chính xác cho một khoản đầu tư. Vì vậy điều quan trọng đối với những người tham gia vào việc ra quyết định dựa trên ngân sách vốn, tính toán định giá các khoản đầu tư, công ty. >>> Xem thêm: Forex là gì? Quy trình giao dịch Forex cho người mới bắt đầu khó hay dễ? 3. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiềnCông thức chung cho giá trị hiện tại của tiền: PV = FV/(1+r)^n Trong công thức này: + FV: Giá trị tương lai của số tiền hiện tại + PV: Giá trị hiện tại hoặc số tiền bạn có + r: tỷ suất sinh lợi + n: năm/kỳ
Ví dụ: Bạn muốn bắt đầu một công việc kinh doanh nhỏ trong vài năm tới. Bạn ngồi xuống và băn khoăn không biết hôm nay bạn có gửi tiền vào ngân hàng không. Vậy bạn cần đặt cọc bao nhiêu tiền để 10 năm sau nhận được 60 triệu? Giả sử lãi suất tiết kiệm của ngân hàng là 9%. Chúng ta có thể tính toán nó như sau: PV = 60/(1+0,09)^10 = 25,34 (triệu đồng). Như vậy chúng ta sẽ gửi khoảng 25,34 triệu đồng thì bạn sẽ nhận được 50 triệu sau 10 năm. Như thế bạn đã hiểu được giá trị hiện tại của dòng tiền cũng như PV là gì rồi phải không. Hãy đến với một trường hợp khá đặc biệt của dòng tiền là dòng tiền đều. - Giá trị hiện tại của dòng tiền đều Để tính toán được chính xác hơn thì các bạn hãy tìm đến định nghĩa của dòng tiền đều. Dòng tiền đều là dòng tiền, một loại niên kim tồn tại mãi mãi tạo thành các dòng tiền không có điểm cuối. Trong tài chính, phép tính dòng tiền đều được sử dụng trong các phương pháp định giá để tìm ra giá trị hiện tại của các dòng tiền của một công ty bằng cách chiết khấu nó theo một tỷ lệ nhất định. Trong tài chính, dòng tiền vô hạn là một dòng liên tục có giá trị ngang nhau và không có điểm kết thúc. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền đều hoặc chứng khoán có dòng tiền đều là: PV = C/r Trong đó: + C là dòng tiền nhận được hàng năm, có giá trị nhau cho đến mãi mãi + r là tỷ lệ chiết khấu Khái niệm dòng tiền vô hạn thống nhất được sử dụng trong một số lý thuyết tài chính như mô hình chiết khấu cổ tức (DDM). Chứng khoán trả một dòng tiền mặt liên tục được gọi là trái phiếu vĩnh viễn hoặc không xác định. >>>Xem thêm: [TOP 10] Những cuốn sách chứng khoán PHẢI CÓ trong tủ sách của bạn 4. Những thông tin về Net Present Value -NPV (giá trị hiện tại thuần)Giá trị hiện tại thuần hay net present value (NPV) là một khái niệm có liên quan nhiều tới giá trị hiện tại của tiền (PV). Giá trị hiện tại thuần là giá trị ở tại thời điểm hiện tại của tất cả những dòng tiền trong tương lai và đã được chiết khấu hao về hiện tại. NPV thường được sử dụng ở trong ngân sách vốn và lập nên kế hoạch đầu tư cho dự án nào đó của doanh nghiệp và công ty. Những khoản tiền đó mang vào các dự án đầu tư sẽ có thể tính toán, phân tích được các lợi nhuận của một dự án kế hoạch. Phương pháp giá trị hiện tại thuần này đã được xuất phát từ những ý tưởng về tiền trong hiện tại với mức giá trị cao hơn cùng với số tiền ở trong tương lai vì lạm phát kinh tế, và do những lợi ích đầu tư từ những khoản thay thế đã có thể thực hiện được ở trong một khoảng thời gian nhất định. Nói một cách ngắn gọn và dễ hiểu hơn thì một đồng tiền mà bạn kiếm được ở trong tương lai sẽ không có giá trị nhiều như một đồng tiền bạn kiếm được ở trong thời điểm hiện tại bây giờ, đó là cách tính của khoa học chứ không phải là tính cảm tính trong tâm lý con người. Khi mà NPV có giá trị lớn hơn không (số 0) thì dự án này sẽ đáng giá; đó là bởi hiệu số chiết khấu đã làm chi phí cơ hội cho dự án đầu tư đó. Cho nên, nếu như đã trừ đi chi phí cơ hội mà dự án vẫn lời thì dự án sẽ có lợi tức về kinh tế.
Những thông tin về Net Present Value -NPV (giá trị hiện tại thuần) Những nhà đầu tư không chỉ coi present value là một con số mà con coi đây là phương pháp hiệu quả để các lãnh đạo có thể áp dụng và tìm hiểu về khoản sinh lời cho một khoản đầu tư hay dự án đầu tư. NPV có rất nhiều lợi ích nên được ưa chuộng đưa vào sử dụng rất nhiều. Nó có xét đến khoản tiền tệ theo thời gian vì vậy nó đã khấu giảm trừ được dòng tiền ở tương lai để thu về giá trị ở hiện tại. Nó cũng xem xét đến những khoản tiền đầu tư căn bản, thường là khoản đầu tư lớn hay ngưỡng hoàn trả được vốn đầu tư của doanh nghiệp, công ty. Và NPV cũng sẽ được so sánh về những kế hoạch về phân bổ về ngân sách nguồn vốn công ty và giá trị của dòng tiền lãi ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên NPV cũng có những nhược điểm nhất định như là đòi hỏi yêu cầu những tính chính xác về chi phí, đặt định ra rất nhiều con số và tính toán nhiều, và cách để truyền đạt lại NPV cho người khác hiểu cũng rất rắc rối không phải là người nào cũng có thể hiểu được. Bởi vậy khi dùng NPV cũng phải rất kiên nhẫn và có chuyên môn cao về tài chính cũng như là cần phải cân nhắc có nên sử dụng cho nhiều đối tượng hay không. Dù sao đây cũng là một phương pháp tốt có thể đưa vào áp dụng cho những tập đoàn lớn. 5. Giá trị tương lai của dòng tiềnĐịnh nghĩa: Giá trị tương lai (Future Value - FV) được hiểu là giá trị tương lai của một khoản tiền hoặc dòng tiền tại thời điểm hiện tại. Công thức chung cho giá trị tương lai của tiền: FV = PV(1+r)^n Trong công thức này: + FV: Giá trị tương lai của số tiền hiện tại + PV: Giá trị hiện tại hoặc số tiền bạn có + r: tỷ suất sinh lợi + n: năm/kỳ
Việc xác định FV của một tài sản có thể phức tạp, tùy thuộc vào loại tài sản. Cần lưu ý rằng công thức tính FV dựa trên giả định về tốc độ tăng trưởng ổn định. Nếu tiền được gửi vào tài khoản tiết kiệm với lãi suất đảm bảo thì giá trị tương lai rất dễ xác định chính xác. Tuy nhiên, đầu tư vào thị trường chứng khoán hoặc các loại chứng khoán khác có lợi nhuận biến động nhiều hơn có thể gặp khó khăn lớn hơn. 6. Kết luậnBài viết trên đây Nhân Hòa đã đưa ra định nghĩa “sâu sắc” nhất về dòng tiền và công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền. Hy vọng những chia sẻ của chúng tôi sẽ giúp các bạn có cái nhìn rõ hơn về ròng tiền để tham gia vào thị trường đầu tư.
+ Fanpage: https://www.facebook.com/nhanhoacom + Chỉ đường: https://g.page/nhanhoacom + Chương trình khuyến mãi mới nhất: https://nhanhoa.com/khuyen-mai.html ———————————————————— CÔNG TY TNHH PHẦN MỀM NHÂN HÒA https://nhanhoa.com Hotline: 1900 6680 Trụ sở chính: Tầng 4 - Tòa nhà 97-99 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Tel: (024) 7308 6680 – Email: Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh: 270 Cao Thắng (nối dài), Phường 12, Quận 10, Tp.HCM Tel: (028) 7308 6680 – Email: hcm Chi nhánh Vinh - Nghệ An: Tầng 2 Tòa nhà Sài Gòn Sky, ngõ 26 Nguyễn Thái Học, phường Đội Cung, TP. Vinh, Nghệ An Tel: 0915221384 – Email: |
