Theo phản ánh của ông Khôi, Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định: Show "Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản". Ông Khôi hiểu là nếu người mua nhà ở từ chủ đầu tư thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là chỉ bao gồm trong 2 trường hợp là bàn giao hoặc thanh toán 100% giá trị nhà ở. Còn đoạn "đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản" đang áp dụng cho trường hợp bên mua mua lại nhà ở từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (tức là mua lần 2). Các trường hợp chung khác thì áp dụng Khoản 5, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Ông Khôi hỏi, cách hiểu nêu trên của ông có đúng hay không? Có sự chồng chéo và không rõ ràng giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hay không? Ví dụ, Khoản 5, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản và Khoản 8, Điều 6 Luật Nhà ở 2014. Nếu áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì sẽ được áp dụng Khoản 5, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014? Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau: Tại Điều 1 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý Nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Do vậy, quy định tại Khoản 3, Điều 12 Luật Nhà ở 2014 về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở với quy định tại Khoản 5, Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng như quy định tại Khoản 8, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 với quy định tại Khoản 5, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, không mâu thuẫn, chồng chéo. Chinhphu.vn
Người mua nhà đất quan tâm là thời điểm mình có quyền sở hữu hợp pháp, nói cách khác là thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Khi nào thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được chuyển giao, thời điểm xác lập các quyền này xác định như thế nào? Bài viết sau đây giải đáp các nội dung liên quan. Xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà >> Xem thêm: Mua nhà ở hình thành trong tương lai Xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là gìXác lập quyền là việc quyền được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác, có đăng ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền Đối với đất đai, chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất cũng bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Còn với nhà và tài sản khác gắn liền với đất, ta có thể xác lập quyền sở hữu với chúng. Căn cứ xác lậpCăn cứ xác lập quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 8 Bộ luật dân sự 2015, theo đó quyền dân sự được xác lập từ các căn cứ sau đây:
Ý nghĩa của việc xác định thời điểm nàyKhi xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, ta biết được khi nào các quyền này được chuyển giao, từ đó có thể xác định các quyền và nghĩa vụ đối với người chủ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như làm cơ sở để giải quyết nếu có tranh chấp trong quá trình chuyển giao quyền. Cơ sở để giải quyết nếu có tranh chấp Thời điểm xác lập quyền sử dụng đấtTheo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho,… quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhàTheo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, đổi nhà, thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, bên thừa kế sẽ được xác định tùy từng trường hợp Đối với giao dịch mua bán nhà ở:
Xác lập quyền sở hữu nhà khi nào Đối với giao dịch thuê mua nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với giao dịch góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở: thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở. Đối với giao dịch nhận thừa kế nhà ở: quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho người nhận thừa kế nhà ở kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 614 Bộ luật dân sự 2015. Trên đây là bài viết tư vấn về các vấn đề thời điểm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nếu quý khách còn có thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần hỗ trợ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, hãy liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ và tư vấn.
Trên đây là nội dung câu hỏi của bạn đọc có email letuanxxx@xx nhờ Văn phòng Tư vấn pháp luật Báo Lao Động tư vấn. Văn phòng Tư vấn pháp luật Báo Lao Động trả lời: Điều 12 Luật Nhà ở quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau: 1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở. 3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế. 5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của luật này. Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở phụ thuộc vào loại hình nhà ở mà bạn sẽ mua. Tư vấn pháp luật Hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 19008088 - gọi đường dây nóng: 0979310518; 0961360559 để nhận được câu trả lời nhanh chóng, kịp thời hoặc gửi email cho chúng tôi: hoặc đến số 6 Phạm Văn Bạch, Hà Nội và 198 Nguyễn Thị Minh Khai, P6, Q3, TPHCM để được Luật sư tư vấn trực tiếp vào các ngày thứ Ba, thứ Sáu hàng tuần. |
