Hoàn công hay hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công.
Khi công trình hoàn thành, nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Thể hiện trong biên bản nghiệm thu công trình gồm có phần kiến trúc (tổng diện tích sàn xây dựng thực tế, các tầng, bao lơn...).[1] Đây là thủ tục được thực hiện trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình, theo đó chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (theo mẫu in sẵn). Phần việc này trước đây do cơ quan nhà nước đứng ra tổ chức thực hiện.[1] Trường hợp khi xây dựng mà không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.
Ở Việt Nam, theo quy định của Luật xây dựng quy định về nghiệm thu, bàn giao xây dựng công trình thì phải nghiệm thu từng công việc, từng bộ phận, từng giai đoạn, từng hạng mục công trình, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng. Riêng các bộ phận bị che khuất của công trình phải được nghiệm thu và vẽ bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành các công việc tiếp theo.
Nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công xây dựng, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu công trình và bàn giao công trình. Các hạng mục công trình xây dựng hoàn thành và công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi được chủ đầu tư nghiệm thu.
Chủ đầu tư xây dựng công trình có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình xây dựng. Người tham gia nghiệm thu, bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm cá nhân về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình thi công xây dựng công trình và bàn giao công trình xây dựng.
Thành phần trực tiếp nghiệm thu, gồm:
Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công) gồm các thành phần
Riêng tại một số quận huyện ở Thành phố Hồ Chí Minh còn yêu cầu người dân khi làm thủ tục hoàn công phải nộp thêm các giấy tờ sau:
Nơi nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính
Đối với nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện. Đối vơi nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã thì nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Tại một số địa phương, việc kiểm tra hoàn công của cơ quan chức năng được thực hiện trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư (báo hoàn công). Khi này, công trình có thể chỉ mới xây dựng xong phần thô hoặc đã hoàn thiện, chấm dứt mọi hoạt động liên quan đến xây dựng công trình. Với trường hợp kiểm tra hoàn công tại thời điểm công trình đã dừng mọi hoạt động xây dựng, việc phát hiện và xử lý xây dựng sai phép hoàn toàn không khó.
Theo nguyên tắc chung thì chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và nhà thầu xây dựng phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình. Cơ quan nhà nước chỉ yêu cầu chủ nhà xuất trình lý lịch căn nhà (trong đó có biên bản hoàn công) khi có sự cố công trình xảy ra. Biên bản hoàn công có giá trị pháp lý là biên bản có đủ xác nhận của chủ đầu tư (ký tên), tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng (đóng dấu, ký tên) hoặc tư vấn giám sát (nếu có).
Trường hợp công trình có thay đổi so với giấy phép, ngoài bản vẽ đã lập trước đó, chủ đầu tư phải liên hệ đơn vị tư vấn thiết kế có chức năng lập lại bản vẽ thực tế, gồm các thành phần mặt bằng, mặt cắt công trình thể hiện tỉ lệ 1/100, có ghi chú rõ các phần xây dựng ngoài giấy phép.
Cơ quan chức năng cấp phép xây dựng chỉ quản lý chất lượng sau khi công trình hoàn thành, trách nhiệm về chất lượng công trình được chuyển giao cho chủ đầu tư và các đơn vị tham gia trong quá trình xây dựng công trình. Nhà nước chỉ đưa ra các tiêu chí như tầng cao, lộ giới, khoảng lùi, phòng cháy chữa cháy...
Đối với diện nhà ở riêng lẻ, theo quy định trong vòng 12 tháng sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư phải lập thủ tục đăng ký quyền sở hữu công trình. trong thời gian kể từ khi hoàn công đến khi đăng ký quyền sở hữu, nếu công trình phát sinh hạng mục nào ngoài giấy phép, chủ đầu tư phải liên hệ vẽ lại bản vẽ theo đúng hiện trạng và phải chịu xử lý vi phạm hành chính trước khi được xem xét để chứng nhận quyền sở hữu.
Trường hợp hoàn công nhà xây sai giấy phép thì phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Mức phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn và từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở đô thị. Ngoài hình thức phạt tiền, chủ đầu tư còn bị buộc khắc phục hậu quả, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu tự phá dỡ phần công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ.
Hoàn công được coi là vi phạm một trong những nội dung trong giấy phép xây dựng, cụ thể:
Trên đây mới là khái niệm về hoàn công công trình xây dựng, còn nhiều dạng hoàn công khác nữa như, hoàn công chế tạo máy, kết cấu kim loại, hoàn công (hồ sơ) xuất xưởng như bê tông đúc sẵn, hoàn công mạch điện....
Hoàn công nhà là gì? Có nên mua nhà chưa hoàn công?Kinh nghiệm xây dựng 07:24 | 11/08/2021 Hoàn công nhà là thủ tục bắt buộc trong nhiều trường hợp để đưa nhà ở đã xây dựng xong vào sử dụng. Đây cũng chính là điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà trên đất (cấp sổ hồng).
Muốn biết điều kiệnhoàn công nhàra sao, quy trình thủ tục như thế nào, các loại thuế phí phải nộp..., bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây. Hoàn công nhà là gì?Hoàn công nhàlà cách gọi phổ biến của người dân dùngđể chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa vào sử dụng.Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ hồng về sau. Thực chất đâylà một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng được thực hiện sau khi bên thi công hoặc bên chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành xây dựng công trình có nghiệm thu và giấy phép xây dựng. Trong đó, chủ đầu tư là tổ chức, cơ quan, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư (cá nhân, hộ gia đình) là người chi tiền thuê người khác xây dựng nhà cho mình.
Tại sao phải hoàn công nhà ở?Pháp luật hiện hành ghi nhận quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhânđược chia thành 2 loại chính gồmtài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Công trình xây dựng, nhà ởthuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Để được đăngký quyền sở hữu, chủ đầu tư cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.Công trình, nhà ở khi đó mớiđược thừa nhận về mặt pháp lý. Do đó, hoàn công chính là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Với nhà ở riêng lẻ,sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ trước khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Nếuthiếu giấy tờ hoàn công, ngôi nhà đósẽ chưa được pháp luật thừa nhận. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của bạn khi bị thu hồi hoặc khó khăn khi chuyển nhượng bởi người mua sẽ không an tâm về bất động sản này. Lưu ý,nếu không hoàn công thì ngôi nhà vẫn được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, sổ hồng chưa hoàn công và sổ hồng đã hoàn công có những khác biệt nhất định, cụ thể:
Như vậy, việc làm hồ sơ hoàn công nhà là bắt buộc nếu bạn muốn xác nhận sở hữu tài sản trên đất hoặc xin phép cải tạo, sửa chữa công trình sau này. Hoàn công nhà có ý nghĩa như thế nào?Thứ nhất, với nhàđã hoàn tất thủ tục hoàn công, nếu thuộc diệnquy hoạch sẽ được đền bù phần đất và giá trị ngôi nhà. Trong khi đó,nhà không hoàn công sẽ không được đền bù hoặc chỉ đền bù rất thấp. Thứ hai, khi mua bán bất động sản,nhà đã hoàn công sẽ bán được giá cao hơnvà thuận lợi hơn bởi pháp lý đảm bảo. Thứ ba, khithế chấp, vay vốn ngân hàng, nhà đã hoàn côngsẽ được định giá cao hơn so với nhà không hoàn công. >>> Xem thêm:
Nhữngtrường hợp nào cần phải hoàn công nhà?Theo quy định hiện hành, mọi trường hợp xây dựng tại đô thịđều phải thông qua thủ tục cấp phép xây dựng. Đối với nhà ở tại nông thôn thì hà ở riêng lẻ xây dựng trong khu di tích lịch sử -văn hóa,khu bảo tồnmới cần xin cấp phép xây dựng. Việc hoàn công nhà được đặt ra đối với mọi trường hợp xây dựng nhà ở phải cấp phép xây dựng, ngoạitrừ các trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không cần xin giấy phép.
Các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
Nhà chưa hoàn côngcó bị phạt không?Pháp luật hiện hành không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở. Theo đó, chủ sở hữucó thể chưa cần thực hiện thủ tục này trong quá trình sử dụng. Vậy nhưng,gia chủ sẽ gặp nhiều khó khăn nếu muốn cầm cố, thế chấp hoặc chuyển nhượng tài sản. Phần lớn các trường hợp, bạn khó có thể thực hiện những thủ tục này. Điều kiện hoàn công nhà ởĐể được hoàn công nhà ở, cần đáp ứng các điều kiện nhưbên thi công đã hoàn tất việc thi công xây dựng nhàtrên thực tế. Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng. Chủ đầu tư và các nhà thầu liên quan thỏa thuận về thời điểm nghiệm thu, nội dung, trình tự thực hiện;kết quả nghiệm thu được lập thành biên bản. Để được nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng phải đáp ứngđủ 3 điều kiện sau: - Các công việc xây dựng đã thực hiện được nghiệm thugồm: Nghiệm thu công việc xây dựng; nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng. Kết quả chạy thử, kiểm tra đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng. - Không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình. - Được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy ra văn bản nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định. Sau khi nghiệm thu, nhà ở được bàn giao cho hộ gia đình cá, nhấn. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau: - Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng; - Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu sau: - Bản vẽ hoàn công nhà ở - Quy trình hướng dẫn vận hành; - Quy trình bảo trì công trình; - Danh mục vật tư, phụ tùng, thiết bịdự trữ thay thế; - Các tài liệu cần thiết...
Trách nhiệm các bên khi làm thủ tục hoàn công
Nhà xây sai phép có được hoàn công?Nhà xây sai phép là nhà đã có giấy phép xây dựngnhưng việc thi công xây dựng không đúng với nội dungtrong hồ sơ xin cấp phép xây dựng và chưa được Nhà nước công nhận có thể bị cưỡng chế phải dỡ bỏ phần xây dựng sai phép. Nếu trả lại hiện trạng công trình theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì công trình xây dựng sai phép có thể được hoàn công. Để được hoàn công công trình xây dựng sai phép, chủ sở hữu phải gửi đơn lên UBND cấp huyện/quậnđể cơ quan này xác nhậnphần công trình xây dựng trái phép đó, đảm bảo phần xây dựng sai phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình, công trình phù hợp quy hoạch xây dựng đã được duyệt. Như vậy, nếu xây dựng tuân thủ theo giấy phép xây dựng được cấpthì việc hoàn công nhà thuận lợi hơn nhiều. Hồ sơ hoàn công nhà gồm những gì?Hồ sơ hoàn công nhà bao gồm những loại giấy tờ sau:
Trình tự thủ tụchoàn công nhàĐối với nhà ở từ 7 tầng trở lên trước khi đưa vào sử dụng,chủ nhà phải thực hiện thủ tục hoàn công theo trình tự các bước như sau: Bước 1:Chủ sở hữu nộp hồ sơtại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND các cấp huyện/quận. Nếu hồ sơ có sai sót hoặc còn thiếu giấy tờthì bộ phận tiếp nhận kiểm tra vàyêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh. Còn nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thìtiếp nhận và ghi biên nhận, hẹn ngàytrả hồ sơ. Bước 2:Phòng Quản lý đô thị huyện, quậnthụ lý hồ sơ, cử người đi kiểm tra, xác minh việc xây dựng có phù hợp hay không vàký vào các biên bảng kiểm tra với chủ sở hữu. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì phòng Quản lý đô thị tự lập báo cáo trình cấp lãnh đạo phêduyệt hồ sơ hoàn công hợp lệ. Cơ quan này sẽ lập phiếu chuyển Chi cục Thuế huyện/quậnđể xác định nghĩa vụ tài chính đối với việc hoàn công. Bước 3:Bộ phận văn thư của Văn phòng UBND trình Chủ tịch UBND huyện/quậnký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Tổ tiếp nhận để trả hồ sơ cho cá nhân, hộ gia đình. Bước 4: Cá nhân, hộ gia đìnhnhận phiếu chuyển vàđến Chi cục Thuế huyện/quận đểnộp các loại phí theo quy định. Bước 5: Chủ sở hữu sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì cầm biên lai nộp thuế đến Văn phòng UBND huyện/quận để nhận lại Giấy chứng nhận đã cập nhật phần nhà ở trên đất tại Văn phòng UBND huyện/quận. Lưu ý,đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo,tượng đài, di tích lịch sử, các tuyến, trục đườngchính thì nộp hồ sơ hoàn công tại Sở xây dựng. Với các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính huyện, quậnthì nộp hồ sơ hoàn công tại UBND huyện, quậnở phòng Quản lý đô thị. Với nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư nông thôn thì nộp hồ sơ hoàn công tại UBNDcấp xã. Phí hoàn công nhà ởChi phí hoàn công nhà ở gồm phí lập bản vẽ và lệ phí trước bạ, thường rơi vào khoảng 15-30 triệu tùy quy mô nhà, đơn vị thực hiện. Trong đó, lệ phí trước bạn được tính bằng 1% tổng giá trị ngôi nhà. Lệ phí lập bản vẽ thườngdao động trong khoảng từ 10.000 - 15.000 đồng/m2. Khoản 11, Điều 4, Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, nhà ở của cá nhân, hộ gia đìnhtạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ không phải nộp lệ phí trước bạ. Có nên mua nhà chưa hoàn công?Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhânchính khiến nhà ở, công trình xây dựngchưa hoàn cônglà do xây dựng sai phép nên bị từ chối thực hiện thủ tụchoàn công. Do đó, khi mua nhà chưa hoàn công, bạnchỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu đã có sổ đỏ) mà không thể chuyển nhượng căn nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc bạn được pháp luật công nhận quyền sở hữu đất mà không có quyền sở hữu nhà trên đất. Hơn nữa, với nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công, khi mua bán, chuyển nhượng,Nhà Nước sẽ không cập nhật phần tài sản gắn liền trên đất. Người mua sẽ phải bỏ chi phí thực hiện thủ tục hoàn công nhà để được công nhận quyền sở hữu nhà trên đất. Tuy nhiên, do giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ nên khi hoàn công, chủ cũ phải ký một số biên bản - khá phiền phức, chưa kể có trường hợp chủ cũ đòi lệ phí cho việc này. Chưa kể, nếu nhà xây sai phép, bạn có thể tốn thêm tiền phạtkhi bị kiểm tra và bị phạt hành chính. Bạn phải trả lại hiện trạng công trình theo đúng giấy phép xây dựng mới được hoàn công nhà. Dĩ nhiên, điều này sẽ dẫn tới tốn kém chi phí sửa chữa, thi công lại ngôi nhà đó. Vậy nên, bạn cần xem xét, cân nhắc kỹ khi mua nhà chưa hoàn công. Khi mua đất có nhà trên đất, bạn nên tìm hiểu xem phần nhà đó đã đượccập nhật trên sổ đỏ hay chưa. Lam Giang(TH) >>Hoàn công cho nhà xây dựng khác giấy phép được cấp như thế nào? >>TP.HCM: Nhà xây nhỏ hơn giấy phép vẫn được hoàn công
Link bài viết gốc http://thanhnienviet.vn/2021/08/11/hoan-cong-nha-la-gi-co-nen-mua-nha-chua-hoan-cong
 |
