Trong nhiều năm gần đây xuất hiện nhiều khái niệm về “quy hoạch đất hỗn hợp”, quy hoạch “khu dân cư xây dựng mới” với những vùng quy hoạch treo nhiều năm, dẫn đến người dân không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất, không chuyển mục đích sử dụng đất được, không xin phép xây dựng được làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân, gây bức xúc lớn cho người dân có đất nằm trong những khu quy hoạch này. 1. Đất hỗn hợp là gì? Theo như quy định tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp được quy định như sau: Đất hỗn hợp là gì? Theo quy định của Bộ xây dựng ban hành, đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: Sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ, ở kết hợp với sản xuất… Như vậy, quy hoạch xây dựng mới hoặc hỗn hợp là việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng kỹ xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật. Việc quy hoạch đất tạo ra môi trường sống thích hợp cho người dân. Bên cạnh đó, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và lợi ích quốc gia. Tất cả nhằm đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội, kinh tế và xác định chức năng xây dựng, phát triển tại mỗi khu đất đó.
 Liên hệ luật sư tư vấn pháp luật đất đai 0915.27.05.27 2. Quy định của pháp luật về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất nằm trong khu quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới Theo quy định tại Khoản 7 và Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 như sau: “7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.” Như vậy, theo quy định trên thì đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.” Như vậy, nếu đất nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện và có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, đối với diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất giống như những trường hợp khác. 3.Ý kiến chỉ đạo của UBND TPHCM và các sở, ban, ngành về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất nằm trong khu quy hoạch đất hỗn hợp và dân cư xây dựng mới: Ngày 14/8/2019,Văn phòng UBND TPHCM có thông báo kết luận của Thường trực UBND TPHCM về quyền của người sử dụng đất trong khu quy hoạch chưa có quyết định thu hồi đất và sử dụng đất được duyệt. Theo đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên môi trường Tp.HCM liên quan đến quyền của người sử dụng đất trong khu quy hoạch chưa có quyết định thu hồi đất và kế hoạch sử dụng đất được duyệt, theo đó đối với khu vực có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, chưa có kế hoạch sử dụng đất để Nhà nước thu hồi đất thì cho phép người dân có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp có nhu cầu làm nhà được chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và được xem xét cấp phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng sau khi có quyền sử dụng đất. Đất lúa trong quy hoạch được chuyển sang đất nông nghiệp khác; đất quy hoạch là hỗn hợp và dân cư xây dựng mới sẽ được chuyển mục đích sang đất ở. Sở Quy hoạch – kiến trúc cũng đồng quan điểm như trên, đối với những khu quy hoạch là đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, tái thiết mà chưa có quyết định thu hồi đất, chưa xác định được dự án và chủ đầu tư thì giải quyết mọi quyền lợi về nhà, đất bình thường cho người dân. Văn bản pháp luật đã có quy định rõ ràng như vậy và các sở, ban, ngành, chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh cũng thống nhất đồng ý cho xem xét chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nằm trong khu quy hoạch hồn hợp và khu dân cư xây dựng mới, tuy nhiên người dân khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nằm trong khu quy hoạch hỗn hợp và khu dân cư xây dựng mới đa phần đều bị từ chối nhận hồ sơ ngay từ đầu. Thậm chí, đã có văn bản chấp thuận của UBND TPHCM nhưng các quận huyện cũng không áp dụng và giải quyết giống nhau. Vì vậy, thiết nghĩ trong thời gian sớm nhất, cần có các văn bản cụ thể để hướng dẫn, giải quyết quyền lợi chính đãng cho người dân có đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới và khu quy hoạch đất hõn hợp để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, tránh trường hợp có đất nhưng vẫn không chuyển mục đích sử dụng, không xây dựng nhà ở được. Trên đây là chia sẻ của nhóm luật sư phụ trách mảng pháp lý về nhà đất của công ty luật Nhân Hòa. Quý khách có nhu cầu tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp nhà, đất vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA Địa chỉ: Số 2 đường Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM Hotline: 0915.27.05.27 Email: Trân trọng! Muốn được cấp phép xây dựng chính thức thì nhà ở, đất ở thuộc khu dân cư mới hay đất ở hỗn hợp phải được lập quy hoạch 1/500 hoặc có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị hay thiết kế đô thị.
“Đất ở thuộc khu dân cư mới, đất ở hỗn hợp chỉ được cấp phép xây dựng (CPXD) có thời hạn. Các trường hợp này chỉ được cấp phép chính thức nếu có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị hay thiết kế đô thị”. Đó là trả lời của Sở Xây dựng tại buổi triển khai thực hiện Quyết định 26/2017 của UBND TP về CPXD, tổ chức ngày 7/7. Nhiều trường hợp chỉ được xây dựng tạmGiám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn cho biết vừa qua khi TP ban hành Quyết định 26, có nhiều ý kiến thắc mắc tại sao văn bản này thay thế Quyết định 27/2014 về CPXD nhưng nội dung lại ít hơn. “Theo Luật Xây dựng 2014, UBND cấp tỉnh chỉ được quyền quy định về quy mô công trình CPXD có thời hạn. Do đó Quyết định 26 chủ yếu chỉ có nội dung này, còn lại thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành” - ông giải thích. Tại sao Luật Xây dựng có hiệu lực từ năm 2014 nhưng đến nay TP mới ban hành Quyết định 26? Ông Tuấn lý giải do có vướng mắc trong quy định về CPXD có thời hạn nên TP phải xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng để tháo gỡ. “Việc ban hành Quyết định 26/2017 sẽ giúp các quận, huyện giải quyết được khoảng 50% các vướng mắc, tồn đọng về CPXD, đặc biệt là CPXD có thời hạn trên địa bàn TP”. Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận 2 Huỳnh Văn Tâm cho hay người dân quận 2 rất quan tâm đến việc được CPXD cho nhà, đất thuộc khu vực quy hoạch treo nhưng hiện các quy định chưa rõ ràng và mâu thuẫn khi yêu cầu công trình nhà ở, đất ở phải phù hợp mục đích sử dụng đất ở. “Đề nghị Sở Xây dựng có hướng dẫn chung và thống nhất để các quận, huyện thực hiện” - ông Tâm nói. Giải đáp, ông Tuấn cho biết đó chính là vướng mắc của Luật Xây dựng với thực tế tại TP nên TP đã xin ý kiến Bộ và đã được tháo gỡ. Theo đó, “trường hợp nhà ở, đất ở nhưng theo quy hoạch 1/2000 lại nằm trong khu vực làm công viên, trường học… thì sẽ được CPXD có thời hạn”. Ông Trần Trọng Tuấn cho rằng nội dung đang có nhiều lấn cấn tại các quận, huyện trong thời gian qua là CPXD cho trường hợp nhà ở, đất ở thuộc quy hoạch “khu dân cư mới”, “đất ở hỗn hợp”. Thời gian qua có quận, huyện cấp phép chính thức, có nơi chỉ cấp phép có thời hạn. Có nơi cho chuyển mục đích nhưng có nơi cho rằng đây là khu vực để làm dự án nên không cho chuyển mục đích. “Tôi cho rằng nguyên nhân là do có quan điểm khác nhau nên sẽ mời Sở QH-KT và các quận, huyện có ý kiến để cùng thống nhất” - ông nhận xét. Ông Tống Đức Tiến, Trưởng phòng Cấp phép xây dựng - Sở Xây dựng, cho hay muốn được CPXD chính thức thì nhà ở, đất ở thuộc khu dân cư mới hay đất ở hỗn hợp phải được lập quy hoạch 1/500 hoặc có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị hay thiết kế đô thị. “Nếu chưa có quy hoạch 1/500 hay quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị thì nhà ở, đất ở thuộc khu vực quy hoạch là khu dân cư mới, đất ở hỗn hợp chỉ được cấp phép có thời hạn” - ông Tuấn lưu ý thêm.
Chống lách luật bằng quy hoạch 1/500Đại diện Phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân cho hay việc CPXD nhà ở đối với khu đất lớn gặp vướng mắc ở chỗ chủ đầu tư lách luật, xin CPXD một căn nhà rồi chẻ thành nhiều căn để bán. “Họ xây nhà theo đúng mật độ xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng nhưng trổ nhiều cửa rồi chia thành nhiều căn” - ông bày tỏ. Ngoài ra, vị này còn đề nghị bổ sung chế tài về trách nhiệm của đơn vị đo vẽ bản vẽ CPXD vì 50% hồ sơ bị bổ sung điều chỉnh là liên quan đến bản vẽ. Ông Tống Đức Tiến cho rằng mấu chốt của vấn đề quận Bình Tân phản ánh là do các quận, huyện chưa có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị cho từng khu vực. “Để CPXD, lâu nay các quận căn cứ quy hoạch 1/2000, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các quyết định của TP về quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch như Quyết định 135/2007, Quyết định 45/2012. Trong khi đó, đây chỉ là những cơ sở để triển khai tiếp việc lập quy hoạch 1/500 hay quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị cho từng khu dân cư, không phải áp dụng đại trà cho mọi trường hợp” - ông Tiến bày tỏ. Sở Xây dựng đề nghị các quận, huyện đẩy mạnh công tác lập quy hoạch 1/500 hoặc các quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch để làm căn cứ CPXD. “Khi thông tin quy hoạch và các chỉ tiêu xây dựng rõ ràng, minh bạch, mọi người ai cũng nắm được căn nhà của mình xây dựng ra sao thì người dân lẫn cơ quan cấp phép đều thực hiện dễ dàng, thuận lợi. Khi đó bản vẽ cũng sẽ ít sai sót phải điều chỉnh” - ông Tiến bày tỏ.
|
