Hệ số sử dụng đất tính như thế nào

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Theo như Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021).

Cùng tìm hiểu kỹ hơn về trong ví dụ sau đây:

• Ví dụ 1: Người đất có 70% đất làm công trình công cộng (siêu thị, công viên), 10% đất làm vườn. Còn lại 50% đất làm nhà ở, thì ta có hệ số sử dụng là 50%.
• Ví dụ 2: Ông Trần Văn B có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 50m2 và có 5 tầng. Vậy ta có hệ số sử dụng là: 50 x 5/100 = 2.5

Hệ số sử dụng đất là gì?

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất

Hệ số này có nguồn gốc xuất phát từ các quy hoạch đô thị ở các nước phát triển trên thế giới. Hệ số này liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng các tầng trong một tòa nhà. Tuy nhiên nó không làm ảnh hưởng nhiều đến các khu nhà xưởng công nghiệp. Mà nó chủ yếu nhằm giới hạn số tầng của các căn hộ tại các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số xây dựng chính là thước đo biểu thị quy mô, chi phí xây dựng. Và công trình được xây dựng bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích. Điều này rất cần thiết mà nhà thầu nào cũng cần phải xác định trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án.

Bên cạnh đó nếu như chỉ số đất càng cao thì tính kinh tế sẽ càng cao. Bởi khi diện tích sàn xây dựng tăng thì diện tích mật độ xây dựng cũng tăng theo. Từ đó giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại khu vực đó. Cụ thể nếu như hệ số sử này càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án sẽ càng thấp. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất

Cách tính hệ số

Ta có công thức tính chỉ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm. Trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy. Hay gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Hệ số tối đa này có ý nghĩa rất quan trọng. Là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép. Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100%. Nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình.
• Đối với các trường hợp đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất. Để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng. Được cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng. Nhưng không vượt quá 60%.
• Với các khu vực cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng. Được cho phép sử dụng chỉ tiêu số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Theo đó chỉ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị. Tuy nhiên cần phải đảm bảo theo các quy định trong bảng dưới đây:

Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao nằm ngoài bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

Chú thích 2: Đối với các lô đất xây dựng các công trình có những yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán để đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Ý nghĩa của hệ số này

Vậy hệ số sử này có vai trò như thế nào trong các khu đô thị cũng như các công trình xây dựng?

• Là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được cho phép.
• Thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
• Phản ánh lợi ích kinh tế. Khi hệ số sử dụng đất kết hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên nếu như hệ số này quá cao sẽ làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng khu vực. Từ đó, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
• Tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Khi hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
• Hệ số sử dụng sẽ làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ. Theo đó chỉ số này càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Trên đây là những thông tin về hệ số sử dụng đất mà VRO Group muốn chia sẻ đến bạn. Mong rằng bài viết sẽ giúp ích cho bạn khi tìm hiểu các vấn đề liên qua. Mọi thắc mắc hay những ý kiến đóng vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.

Hệ số sử dụng đất được tính như thế nào?

Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình với diện tích của toàn bộ lộ đất. ... .

FAR = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất..

FSI = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất x 100%.

Hệ số xây dựng là gì được tính như thế nào?

Hệ số xây dựng được hiểu đơn giản là hệ số sử dụng đất. Đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2).

Hệ số sử dụng đất là gì ví dụ?

Hệ số sử dụng đất = Tổng số diện tích sàn toàn công trình/diện tích lô đất. Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái. Ví dụ: Ta xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2m2 với 5 tầng trên một lô đất có S = 100m2m2.

Hệ số sử dụng đất đơn vị là gì?

Phép tính sử dụng đơn vị đo là mét vuông (m2). Hệ số sử dụng đất được sinh ra với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây dựng cho phép.