- Trang chủ
- Bạn đọc - Pháp luật
- Tư vấn pháp luật
(TN&MT) - Gia đình tôi đang làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất ở với diện tích 250m2. Trong lúc làm sổ đỏ, chúng tôi có nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, do điều kiện kinh tế khó khăn nên chúng tôi chưa có tiền để nộp. Xin hỏi, thời hạn nộp tiền sử dụng đất là bao lâu? Nếu không nộp thì chúng tôi có được cấp sổ hay không? Nộp chậm tiền sử dụng đất thì có bị phạt không và mức phạt là bao nhiêu?
Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên và Môi trường tư vấn như sau:
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định, thời hạn nộp tiền sử dụng đất là khoảng thời gian được pháp luật ấn định để người sử dụng đất đi nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ vào khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế thì quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (tức là được cấp Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).
Cụ thể: Kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, chậm nhất là 30 ngày thì người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo; Kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, chậm nhất là 90 ngày, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo; Kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, chậm nhất là 30 ngày, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo thông báo trong trường hợp xác định lại số tiền sử dụng đất phải nộp quá thời hạn 5 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.
Như vậy, chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận phải hoàn thành xong thủ tục nộp tiền sử dụng đất. Nếu như quá thời hạn 90 ngày quy định nêu trên mà người sử dụng đất vẫn chưa thực hiện thủ tục nộp tiền sử dụng đất sẽ bị coi là chậm nộp tiền sử dụng đất. Sau khi nộp xong thì người sử dụng đất phải giữ lại biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận, nếu không có biên lai, chứng từ thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
Cách thức xử lý khi nộp chậm tiền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 18 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ banh hành ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất thì trong trường hợp người sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất ấy phải tiến hành thủ tục nộp tiền chậm nộp. Tức là, trong trường hợp này, ngoài tiền sử dụng đất chưa nộp thì người sử dụng đất còn phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được căn cứ vào mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo đó, tiền chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ được tính theo phương thức tính tiền chậm nộp được quy định trong Luật Quản lý thuế năm 2019. Cụ thể căn cứ vào khoản 2 Điều 59, mức tính tiền chậm nộp thuế được tính bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp căn cứ vào: Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.
Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (tình trạng còn hiệu lực), quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 1/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.
4 trường hợp cụ thể
Trường hợp thứ nhất, đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp thứ hai, đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp thứ ba, đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 1/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp thứ tư, đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền./.