 (TDVC Thẩm định giá vay vốn ngân hàng) – Thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng là mục đích phổ biến hiện nay được các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân sử dụng để thế chấp ngân hàng. Tài sản thẩm định giá bao gồm bất động sản, công trình xây dựng, nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải thế chấp để được cấp hạn mức tín dụng. Vì vậy vai trò của thẩm định giá đối với hoạt động vay vốn ngân hàng hết sức quan trọng. Show
Thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng là xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích vay vốn ngân hàng theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1. Tài sản là gì?Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 Tài sản được xác định như sau: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu…) và quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…). Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản bao gồm những loại cơ bản sau: 1.1. VậtVật là tài sản định hình ở dạng thể rắn, thể lỏng, thể khí và các dạng khác mà con người có thể nắm giữ, chi phối. Pháp cũng phân loại vật theo các tiêu chí khác nhau như vật cùng loại và vật đặc định, vật tiêu hao và vật không tiêu hao, vật chia được và vật không chia được, vật chính và vật phụ…
1.2. TiềnTiền ở đây là tiền thanh toán chính thức là đồng Việt Nam. 1.3. Giấy tờ có giáCổ phiếu, trái phiếu, séc, tín phiếu… Giấy tờ có giá có ghi mệnh giá và có khả năng chuyển thành tiền. Xét ở khía cạnh phổ thông thì ngoại tệ cũng được xem là giấy tờ có giá. 2. Các phương pháp thẩm định giá tài sảnTrong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định. 2.1. Phương pháp so sánhPhương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh trên thị trường để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
2.2. Phương pháp chi phíThẩm định giá bằng phương pháp chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra, hoặc chi phí thay thế một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá sau khi đã khấu trừ hao, giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 09). Phương pháp chi phí áp dụng thẩm định giá những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí áp khi các thẩm định viên có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặ tài sản mới được chế tạo. 2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếpPhương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn hóa phù hợp. Phương pháp này được áp dụng đối với tất cả các tài sản đầu tư. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10). Cơ sở phương pháp vốn hóa trực tiếp là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên giả thiết sau
2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấuPhương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ sản sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập theo Thông tư 126.2015TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10 (Ký hiệu: TĐGVN 10). Cơ sở phương pháp dòng tiền chiết khấu là giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định). Phương pháp dòng tiền chiết khấu ứng dụng trong thực tiễn khi:
2.5. Phương pháp thặng dưPhương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp thặng dư được ứng dụng trong thực tiễn vì tính hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển (đất có thể sử dụng vào mục đích đầu tư); Kiểm tra đối chứng hoặc thay thế phương pháp thẩm định giá đất khác (sử dụng vào mục đích đầu tư). 2.6. Phương pháp chiết trừPhương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá bất động sản, là phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Cơ sở của phương pháp chiết trừ là có thể xác định giá trị một bộ phận tài sản còn lại khi viết giá trị tổng thể và giá trị bộ phận kia. Phương pháp chiết trừ hữu ích khi thẩm định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự tài sản cần thẩm định giá. Đối với từng loại tài sản thẩm định viên sẽ căn cứ vào pháp lý, thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp nhằm đánh giá chính xác giá trị của tài sản thẩm định giá. 3. Công ty thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng uy tín tại Việt NamNền kinh tế Việt Nam đang hội nhập và phát triển vô cùng mạnh mẽ. Cùng đó là sự thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào đất nước được rộng mở. Từ đó nhu cầu về vốn để phát triển là vô cùng lớn việc các doanh nghiệp, tổ chức, sử dụng tài sản để thế chấp tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Vì vậy giá trị của tài sản thế chấp sẽ quyết định đến việc ngân hàng cho vay hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu. Từ đó vai trò thẩm định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng là vô cùng quan trọng. Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện việc cho vay, cũng như đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng đã cam kết. Thấu hiểu được vai trò của thẩm định giá tài sản đối với hoạt động vay vốn tại các ngân hàng trong nước cũng như nước ngoài tại Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô hiện là công ty thẩm định giá tài sản vay vốn ngân hàng hàng đầu và uy tín tại Việt Nam. Trải qua một quá trình phát triển, Thẩm định giá đã khẳng định được vị thế, tạo dựng được uy tín; thương hiệu vững vàng, lòng tin đối với khách hàng và được các tổ chức, doanh nghiệp, cơ quản lý Nhà nước đánh giá cao. Năm 2021 Thành Đô được vinh danh là Top 10 thương hiệu thẩm định giá nổi tiếng Châu Á – Thái Bình Dương; Năm 2020 Thành Đô được vinh danh “Thương hiệu đất việt uy tín 2020”, “Thương hiệu tin cậy 2020”, Năm 2019, (TDVC) vinh dự được chứng nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín 2019”;. Bên cạnh đó TDVC áp dụng tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá khẳng định sự phát triển và hòa nhập cùng cộng đồng doanh nghiệp thẩm định giá trên toàn quốc, giúp công ty có cơ hội phát triển và quản trị doanh nghiệp tốt hơn, đồng thời nâng cao giá trị của doanh nghiệp góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng mạnh mẽ ngày nay. Thẩm định giá Thành Đô hiện là đối tác uy tín cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng như: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank); Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC); Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK); Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB); Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Woori Bank Việt Nam (Woori Bank); Ngân hàng công nghiệp Hàn Quốc (IBK); Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB); Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB); Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBANK); Shanghai Commercial Savings Bank… Bên cạnh đó cùng hệ thống thẩm định giá rộng khắp cả nước: Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Nam Định, Thái Nguyên, Tuyên Quang, Thanh Hóa, Khánh Hòa, An Giang, Lâm Đồng, Càu Mau và các tỉnh thành khác trên cả nước, chúng tôi chắc chắn sẽ đáp ứng đầy đủ và kịp thời yêu cầu thẩm định giá của quý khách hàng trên toàn quốc. Thành Đô với chứng nhận tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng trong dịch vụ thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, đầu tư và mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ ngày nay.
|
