Vì sao khó xử lý nhà siêu mỏng siêu méo

Lâu nay, phương án vận động các hộ dân ở liền kề với hộ có diện tích không đủ điều kiện xây dựng hợp thửa, hợp khối vẫn được coi là phương án tối ưu nhất. Tuy nhiên, phương án này không phải lúc nào cũng gặp được sự đồng thuận từ hai phía người mua và người bán. Bởi người bán thường cho rằng, nếu ra mặt tiền, giá trị bất động sản của căn nhà phía trong sẽ tăng gấp bội, cho nên thường đưa ra mức giá trên trời. Trong khi hộ phía trong thì cho rằng, nếu không bán được cho mình, họ sẽ chẳng bán được cho ai khác, cho nên chỉ muốn mua phần đất cắt xén với giá rẻ. Đơn cử như trường hợp một hộ gia đình ở tổ 29, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy có bức tường rộng 1,7 m2 (dài 1m, rộng 14 cm) còn sót lại sau khi mở đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài, đã "hét" giá 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, gia đình liền kề lại là hộ nghèo, không đủ tài chính để mua, cho nên hiện giờ bức tường này vẫn tồn tại trên tuyến đường mới. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng đã ban hành các văn bản pháp lý, văn bản hướng dẫn làm căn cứ để các địa phương thực hiện theo phương án thu hồi sử dụng vào mục đích công cộng, hợp thửa hợp khối, cải tạo chỉnh trang. Tuy nhiên, nhiều công trình rất khó xử lý vì chúng được xây dựng trước thời điểm 15-3-2005, đều là nhà hai, ba tầng kiên cố. Người dân đã ăn ở, kinh doanh và mưu sinh ổn định, cho nên rất khó thuyết phục họ thực hiện các phương án. Sắp tới, các tuyến đường vành đai 1, đoạn Nguyễn Khoái - Ô Đống Mác và đoạn Hoàng Cầu - Láng Hạ, tuyến vành đai 2, đoạn từ Tôn Thất Tùng đến Ngã Tư Sở thi công, nếu như công tác quản lý trật tự xây dựng không được làm sát sao, chắc chắn sẽ phát sinh nhiều công trình SMSM, làm xấu cảnh quan đô thị.

Để khắc phục tình trạng này, mới đây, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 16/2015/QĐ-UBND, sửa đổi, bổ sung một số quy định xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện xây dựng dọc theo các tuyến giao thông. Cụ thể, diện tích đất sau thu hồi được sử dụng vào mục đích lập dự án công cộng, có xây dựng tường rào ngăn cách với đất của các hộ liền kề phía trong. Các hộ bị thu hồi đất sẽ được đền bù theo quy định của thành phố. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất liền kề có nhu cầu sử dụng đất để hợp thửa thì được xem xét giao đất theo giá thị trường. Các quận, huyện, thị xã có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, đề xuất giải quyết từng trường hợp cụ thể. Như vậy, trách nhiệm xử lý nhà SMSM được thành phố giao cho chính quyền cơ sở. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, công tác đầu tư xây dựng tuyến giao thông mới cần kết hợp chặt chẽ với công tác thiết kế, chỉnh trang đô thị và quản lý kiến trúc, cấp phép xây dựng. Các trường hợp đất không đủ điều kiện xây dựng, nằm ngoài chỉ giới làm đường cần thu hồi, lập dự án đồng thời với dự án xây dựng tuyến giao thông, áp dụng theo đúng quy định đền bù, GPMB của thành phố để tạo sự công bằng cho các hộ dân, đồng thời phải có chế tài xử lý những trường hợp cố tình không chấp hành. Có như vậy mới ngăn chặn triệt để tình trạng nhà SMSM.

(TN&MT) - Từ ngày 8/2/2021 khi Nghị định 148 về sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai có hiệu lực, quy định về giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vừa ban hành đã giúp các địa phương giải quyết nhiều vướng mắc về vấn đền tồn tại các ngôi nhà “siêu mỏng”, “siêu méo” sau quy hoạch mở đường.

Đất manh mún, công trình “siêu mỏng”, “siêu méo”

Thời gian qua, trong quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, trên địa bàn cả nước đã xuất hiện nhiều khu đất, thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa do địa phương quy định hoặc có diện tích lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng hình thể khu đất, thửa đất không phù hợp để xây dựng nhà ở, công trình độc lập.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các trường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển công tác theo Quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền, giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở và các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Công trình “siêu mỏng”, “siêu méo” sau quy hoạch trên phố Yên Lãng (Hà Nội). Ảnh: Hoàng Minh

Song, việc giao, cho thuê các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là rất khó khăn, có thể xảy ra các tình huống bất hợp lý do không thể hợp thửa đất được và theo đó cũng không giải quyết được tình trạng đất manh mún, công trình “siêu mỏng”, “siêu méo”. Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản cũng gặp “khó” vì vướng tại các diện tích này.

Ưu tiên sử dụng mục đích công cộng và người sử dụng đất liền kề

Nhằm tạo khung khổ pháp lý để thực hiện rà soát và giao, cho thuê các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đảm bảo vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị, tránh tình trạng bị lấn, bị chiếm, tăng thu ngân sách Nhà nước, Nghị định 148 đã bổ sung một điều mới quy định cụ thể về vấn đề này để các địa phương có cơ sở triển khai thực hiện.

Cụ thể, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại Điểm d, Khoản 1 và Khoản 2, Điều 8 của Luật Đất đai; Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai; Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề; Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất; Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất;

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thành phố đang có 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong các dự án. Quỹ đất công xen kẹt nằm rải rác, bất định hình chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Trên thực tế, khi chưa xử lý xong thủ tục đối với những mảnh đất công này, chủ đầu tư không thể triển khai dự án.

 Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ; Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định; Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

 Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.

Nghị định cũng quy định, UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.

Sở Quy hoạch và Kiến trúc (QH&KT) Hà Nội vừa trình Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội xem xét dự thảo quy định Quản lý quy hoạch kiến trúc đối với các công trình xây dựng hai bên tuyến đường đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nếu dự thảo được thông qua, các dạng nhà siêu mỏng, méo có diện tích dưới 30 m2 trên các tuyến đường mới mở sẽ không còn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia quy hoạch và xây dựng đô thị, dự thảo này vẫn chỉ “phạt ngọn”, trong khi cái Hà Nội cần là phải làm được tận gốc.

Vì sao có nhà mỏng, méo?

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng Việt Nam, đúng ra dọc các tuyến phố mới mở của Hà Nội phải là các cao ốc chạy đều tăm tắp, hai bên đường, chân các tòa cao ốc là các cửa hàng, siêu thị, trung tâm tài chính sáng láng... Nhưng hàng chục năm qua dù đã có ý tưởng, Hà Nội vẫn không làm được!

Một ngôi nhà siêu mỏng ở ngõ 345 Trần Khát Chân. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ cho biết, thành phố Hà Nội hiện có 533 trường hợp nhà siêu mỏng, siêu méo. Theo ông Thọ, nguyên nhân là do Hà Nội mở đường để phục vụ quá trình phát triển đô thị, giải quyết giao thông. Nhưng khi mở đường, giải phóng mặt bằng (GPMB), thành phố chưa có phương án cụ thể, đồng bộ để tổ chức xây dựng các mặt phố theo quy hoạch. Đồng thời, quy hoạch kiến trúc mặt ngoài tuyến phố cũng chưa có, dẫn đến các công trình bị cắt xén hoặc lô đất còn lại sau GPMB có kích thước không hợp lí, đã tạo ra các loại nhà siêu mỏng, siêu méo. Lý giải về khó khăn trong việc xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo, ông Thọ cho rằng vướng nhất là cơ chế chính sách GPMB, nguồn tài chính...

Nhiều ý kiến cho rằng, khi mở một tuyến đường mới trong nội thành Hà Nội, thay vì chỉ giải phóng mặt bằng (GPMB) của dãy nhà hai bên đường thì cần GPMB mỗi bên rộng thêm 100 m nữa. Sau đó, Nhà nước hay doanh nghiệp sẽ quy hoạch lại hạ tầng cơ sở và đấu thầu quỹ đất đó cho các chủ đầu tư xây dựng lên những công trình hiện đại, phù hợp với quy hoạch, cảnh quan của tuyến đường. Làm như thế, Hà Nội mới có được các tuyến phố đẹp, không chỉ đóng góp cho bộ mặt kiến trúc Thủ đô ngày càng văn minh hiện đại mà nạn ách tắc giao thông của Thủ đô cũng được giải quyết.

Ông Hùng ước ao, nếu Hiệp hội có quyền quyết định, Hội sẽ làm theo cách: Khi mở mới một tuyến đường, sẽ GPMB sạch hai bên đường, mỗi bên sâu thêm vào khoảng 50 – 100 m để quy hoạch lại, dựng lên tuyến phố văn minh, hiện đại.

Giải pháp luẩn quẩn

Tuy nhiên, Sở QH&KT Hà Nội lại đang trình UBND thành phố một dự thảo với những quy định xử lý kiểu “phạt ngọn” đối với các nhà siêu mỏng, siêu méo hiện hữu. Theo Dự thảo, tại các tuyến phố Hà Nội sẽ mở rộng, các lô đất có diện tích nhỏ hơn 30 m2 và có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3 m nằm trên hai bên tuyến đường sẽ không được tồn tại.

Đối với các lô đất không đủ điều kiện xây dựng nhưng được hình thành trước ngày quy định này có hiệu lực thì nếu lô đất còn lại nhỏ hơn 15 m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3 m sẽ không được phép xây dựng. Nếu phần diện tích còn lại có diện tích từ 15 - 40 m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3 m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì được phép xây dựng không quá 2 tầng.

Các lô đất hình thành sau Quyết định số 39/2005/QĐ - TTg có hiệu lực cho đến thời điểm trước khi quy định xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo này có hiệu lực thì xử lý theo các văn bản quy định về cấp phép xây dựng trên địa bàn thành phố. Cụ thể, lô đất có diện tích nhỏ hơn 15 m2, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m thì không được phép xây dựng, có thể cải tạo theo hiện trạng; lô đất có diện tích từ 15 m2 trở lên, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 m trở lên thì khuyến khích áp dụng các quy định xây dựng về góc cắt, chiều cao công trình, khoảng lùi, mật độ xây dựng, kiến trúc... Trường hợp lô đất nằm trên tuyến đường và 2 bên tuyến đường đã ổn định hoặc hợp khối công trình thì có thể được xem xét xây dựng mới để hoàn thiện cảnh quan tuyến phố nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xem xét, quyết định.

Theo các chuyên gia quy hoạch, với các nội dung của Dự thảo nêu trên, Hà Nội cũng sẽ vẫn tạo ra các tuyến phố nham nhở! Dự thảo vẫn không giải quyết được tận gốc của vấn đề nhà mỏng, méo, phố kiểu... “làng!”. Điều đáng nói nhất là vấn đề bất bình đẳng vẫn không được giải quyết triệt để, khiếu kiện càng phát sinh do người phải đi thì chịu thiệt vì giá bồi thường GPMB thấp, người ở lại thì giàu to vì nhà trong ngõ bỗng dưng ra mặt phố.

Nhận xét về cách giải quyết nhà siêu mỏng, siêu méo trong nội dung Dự thảo quy định trên của Sở QH&KT Hà Nội, TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng Việt Nam thẳng thắn, đó là cách “né” các vấn đề khó chứ không phải vì lợi ích đô thị của các cơ quan chức năng Hà Nội. Nếu vì lợi ích đô thị, vì dân thì khó mấy các nhà quản lý, quy hoạch Hà Nội cũng phải làm.

Không ít ý kiến cho rằng, nếu GPMB với quy mô, diện tích lớn như vậy và lại phải làm hoàn chỉnh hạ tầng mới mang quỹ đất đó ra đấu thầu thì Nhà nước lấy đâu vốn? TS Liêm cho rằng, khi nêu khó khăn này, các cơ quan quản lý nên tự hỏi các doanh nghiệp tư nhân họ lấy vốn đâu để phát triển các đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn ha? Chắc chắn rằng doanh nghiệp cũng phải vay ngân hàng để triển khai dự án. “Thế thì tại sao (Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội) không dám vay tiền ngân hàng để triển khai?”, TS Liêm nói.

Theo ông Liêm, mở rộng GPMB hai bên đường là cách mà các nước từ châu Âu đến châu Á (Xinhgapo, Trung Quốc) đều áp dụng. Chỉ có GPMB sạch hai bên đường chúng ta mới có thể quy hoạch lại, sắp xếp hệ thống cơ sở hạ tầng, các công trình hai bên đường thuận tiện hơn.

Xuân Hương

Chia sẻ: