Công ty tài chính hay công ty cho vay tiêu dùng thường xuyên bị nhiều người tiêu dùng khiếu nại về việc mập mờ trong hoạt động cho vay, lãi suất; đòi nợ kiểu đe dọa, quấy rối, ép buộc khiến cuộc sống của họ bị đảo lộn. Phóng viên Báo Người Lao Động trực tiếp vay tiền từ các công ty tài chính để tìm hiểu rõ hơn về những phản ánh này. Show
Tư vấn mập mờ Tại một siêu thị Nguyễn Kim ở TP HCM, chúng tôi ghi nhận 3 công ty tài chính bố trí nhân viên tư vấn cho người dân vay tiền mặt, vay tiền mua hàng trả góp. Tiếp cận nhân viên Công ty Tài chính TNHH MTV Home Credit Việt Nam (Home Credit), chúng tôi đề nghị vay tiền mặt 15 triệu đồng, thời hạn 12 tháng. Người này thông báo bên vay trả góp vốn và lãi 1.741.000 đồng/tháng. Biết chúng tôi quan tâm đến lãi suất, nhân viên Home Credit ngập ngừng nói khách hàng chỉ cần biết số tiền phải trả hằng tháng, còn lãi suất cho vay sẽ biết khi ký hợp đồng vay vốn. Do nhân viên Home Credit không tiết lộ lãi suất cho vay nên chúng tôi lấy số tiền trả góp hằng tháng là 1.741.000 x 12 tháng = 20.892.000 đồng rồi trừ cho số tiền dự định vay 15 triệu đồng, có được số tiền lãi là 5.892.000 đồng, tính ra lãi suất vay 39,28%/năm. Nhận thấy mức lãi suất này ngang ngửa với công ty tài chính khác nên chúng tôi quyết định vay 15 triệu đồng. Lập tức, nhân viên Home Credit gửi đường link vaytienmat.homecredit.vnvà hướng dẫn chúng tôi dùng điện thoại di động để đăng ký khoản vay. "Sau khi Home Credit gửi tin nhắn thông báo đồng ý cho vay, anh đến gặp tôi để làm thêm một số thủ tục rồi ký hợp đồng vay vốn" - nhân viên Home Credit căn dặn. Để tránh những rắc rối phát sinh mà nhiều người vay khác từng gặp phải, chúng tôi đã hỏi rất nhiều nội dung để nhân viên Home Credit tư vấn, như: người vay có đóng phí hay bảo hiểm gì cho khoản vay không? Trường hợp không trả được nợ liệu có bị khủng bố bằng điện thoại? Công ty có bán nợ cho tổ chức khác? Có được trả nợ trước hạn không?... Tuy nhiên, người này trả lời rất đơn giản: "Phí bảo hiểm đã nằm trong số tiền trả góp hằng tháng, còn tiền phạt trả nợ trước hạn là 10% số tiền vay. Tụi em không tiết lộ các biện pháp xử lý khi người vay không trả được nợ. Còn việc bán khoản nợ của khách hàng cho đơn vị khác thì công ty tài chính nào cũng làm như vậy". Truy cập vào vaytienmat.homecredit.vn, chúng tôi đăng ký vay 15 triệu đồng trong vòng 12 tháng. Hệ thống của Home Credit yêu cầu nhập số điện thoại để nhận mã xác thực OTP; đồng thời chấp nhận cho Home Credit thu thập, sử dụng thông tin trên điện thoại. Đặc biệt, Home Credit còn gợi ý chúng tôi mua bảo hiểm với mức phí 1.082.000 đồng, nếu không các bước đăng ký tiếp theo sẽ không thực hiện được. Sau khi điền đầy đủ thông tin cá nhân, chụp ảnh chân dung, CMND, giấy phép lái xe…. Khoảng 15 phút sau, Home Credit thông báo "đồng ý cho vay". Dù mọi thủ tục vay vốn đều thực hiện online nhưng nhân viên Home Credit vẫn yêu cầu chúng tôi xuất trình CMND, giấy phép lái xe để kiểm tra, rồi bật điện thoại của mình bổ sung thêm một số thông tin; đồng thời đề nghị chúng tôi thực hiện 2 chữ ký trên màn hình điện thoại nhưng không cho biết ký để làm gì.  Quầy tư vấn của một công ty tài chính đặt tại trung tâm mua sắm ở TP HCM Lãi vay cao, trừ tiền bảo hiểm quá nhiều Sau đó, nhân viên Home Credit tiếp tục yêu cầu chúng tôi tải app Home Credit về điện thoại để xem hồ sơ vay. Theo đó, ứng dụng thể hiện hợp đồng tín dụng ghi số tiền vay là 16.082.000 đồng, lãi suất 49,68%/năm, tổng số tiền thanh toán gồm vốn và lãi 20.881.000 đồng. Bên vay chỉ được trả nợ trước hạn sau khi trả góp được 4 tháng, đồng ý cho Home Credit được toàn quyền bán nợ cho công ty mua bán nợ. Trong trường hợp bán nợ, nếu bên vay không đồng ý thì trong vòng 15 ngày kể từ ngày Home Credit thông báo bán nợ, người vay phải thanh toán hết số nợ, nếu không bên cho vay sẽ bán khoản nợ đó… Riêng đơn đề nghị vay vốn đã được Home Credit cài đặt nội dung: Số tiền đề nghị vay là 16.082.000 đồng gồm: phí bảo hiểm 1.082.000 đồng và số tiền giải ngân cho người vay 15 triệu đồng; đồng thời bên vay đồng ý cho Home Credit chia sẻ thông tin cá nhân và các thông tin của khoản vay cho bên thứ 3… Chúng tôi tỏ ra băn khoăn về số tiền đề nghị vay, nhân viên Home Credit giải thích số tiền này bao gồm tiền giải ngân 15 triệu đồng và tiền phí bảo hiểm 1.082.000 đồng. Riêng tiền phí bảo hiểm, công ty đã thay thế khách hàng thanh toán cho bên bán. Khi khách hàng gặp rủi ro về sức khỏe, tính mạng, công ty bảo hiểm sẽ thay thế người vay trả nợ cho Home Credit. Cụ thể, chúng tôi lấy tổng số vốn và lãi phải trả là 20.881.000 đồng trừ cho số tiền vay 16.082.000 đồng, tính ra chi phí vay vốn chỉ 4.799.000 đồng. Còn khi lấy tổng số vốn và lãi 20.881.000 đồng trừ cho số tiền thực nhận 15 triệu đồng thì chi phí vay bị đội lên 5.881.000 đồng. Đây là một bất hợp lý vì với số tiền thực nhận, người vay phải tăng thêm chi phí vay vốn (lãi suất + phí bảo hiểm) cao hơn rất nhiều so với số tiền vay. Nhiều khách hàng từ vay tiền các công ty tài chính và "gặp vấn đề" nên đã phản ánh đến chúng tôi. Như trường hợp ông Lê Bá Hiến (huyện Thạnh Hóa, tỉnh Long An), trực tiếp ký hợp đồng vay tiêu dùng với Công ty Tài chính Prudential (hiện nay, Công ty Tài chính Shinhan đã
mua Công ty Tài chính Prudential) với lãi suất 37,5%/năm nhưng khi tìm hiểu kỹ ông Hiến mới biết lãi suất cao hơn rất nhiều. Cụ thể, trước đây ông Hiến vay 100 triệu đồng, thời hạn vay 4 năm. Công ty Tài chính Prudential "vận động" ông Hiến mua bảo hiểm 3.736.000 đồng. Sau khi bên cho vay khấu trừ số tiền này, ông Hiến thực nhận 96.264.000 đồng nhưng phải trả lãi suất cho số tiền 100 triệu đồng. TS Nguyễn Văn Thuận (Trường ĐH Tài chính - Marketing) đánh giá công ty tài chính cho vay với cách tính lãi suất theo dư nợ ban đầu hoặc tính theo dư nợ giảm dần với lãi suất từ 37% - 49%/năm, cộng với phí bảo hiểm như thế là quá "cắt cổ". Khách hàng phải gồng gánh chi phí quá lớn, có thể dẫn đến nguy cơ không trả được nợ. "Chính phủ đã yêu cầu các tổ chức tín dụng hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng Covid-19. Thời điểm này, người vay chưa trả được nợ có thể làm đơn gửi Ngân hàng Nhà nước, các công ty đề nghị giảm lãi suất, gia hạn nợ hoặc khoanh nợ" - ông Thuận gợi ý. Lén lút thu thập thông tin? Đề cập việc người vay đồng ý cho bên cho vay thu thập thông tin cá nhân và thông tin của người thân, Giám đốc Trung tâm Đào tạo quản trị và an ninh mạng Athena - ông Võ Đỗ Thắng - cho biết về nguyên tắc, bên cho vay phải giải thích mục đích thu thập thông tin là để phục vụ giao dịch và chỉ được quyền yêu cầu khách hàng cung cấp các thông tin cơ bản như số CMND, danh tính, địa chỉ thường trú, số điện thoại.... "Tuy vậy, thực tế thông qua cài đặt các ứng dụng, bên cho vay thu thập cả thông tin, dữ liệu của người thân để giám sát, khống chế người vay khi họ chậm hoặc không trả được nợ" - ông Thắng nói . Theo ông Thắng, hiện nay người vay còn thường rơi vào tình thế cho phép các app cho vay chuyển giao thông tin của mình và thông tin của người thân cho bên thứ 3. Trong khi đó, pháp luật quy định khi thu thập thông tin của người vay, app cho vay phải thông báo cho cơ quan quản lý biết nhưng thực tế không có chủ app nào tuân thủ quy định này. Riêng công ty tài chính muốn thu thập thông tin của người vay và các thông tin liên quan phải được Ngân hàng Nhà nước thẩm định các loại thông tin đó, có bảo đảm đúng các quy định về an toàn bảo mật, chống xâm hại người khác… "Chắc chắn Ngân hàng Nhà nước không chấp thuận cho công ty tài chính thu thập, lưu trữ toàn bộ thông tin người thân, bạn bè, đồng nghiệp… của người vay. Vì thế, khi khách hàng có nhu cầu vay tiền hoặc đã đăng ký vay thành công qua website, bên cho vay luôn yêu cầu người vay cài đặt app vào điện thoại và trong app này đã cài đặt sẵn một phần mềm lén lút thu thập dữ liệu của người vay" - ông Thắng nhận định. (*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 3-8 Những gì bạn nên biết về các khoản thế chấp ngược
Giữa việc thanh toán các hóa đơn y tế và chi phí chi trả cho những thứ như AIDS điều trần và di động, chăm sóc sức khỏe tại nhà và nhà ở cao cấp, quá trình lão hóa đơn giản chi phí trung bình hàng trăm ngàn đô la của Mỹ, và Medicare không có khả năng chi trả cho tất cả. Tuy nhiên, các chi phí liên quan đến lão hóa thường rất quan trọng đối với chất lượng cuộc sống cao cấp, và vì lý do này, các khoản thế chấp đảo ngược có thể cực kỳ thuận lợi. Các sản phẩm tài chính như các khoản thế chấp ngược lại hỗ trợ hàng chục ngàn người Mỹ đã nghỉ hưu trong việc trả chi phí chăm sóc sức khỏe vượt trội và các chi phí hưu trí khác, và hơn 5.000 khoản thế chấp đảo ngược được bảo đảm FHA đã đóng cửa vào năm 2022. Đọc để tìm hiểu sâu về các khoản thế chấp ngược, bao gồm cả những người cho vay hàng đầu, những người nên xem xét thế chấp ngược và làm thế nào để tìm thế chấp ngược hiệu quả chi phí dựa trên nhu cầu cá nhân của bạn. Lựa chọn hàng đầu của chúng tôiDưới đây, bạn sẽ tìm thấy chín người cho vay HECM hàng đầu năm 2021. Những người cho vay thế chấp ngược này đều đã thể hiện cam kết về đạo đức bằng cách duy trì tư cách thành viên với NRMLA. Những người cho vay của chúng tôi được liệt kê theo thứ tự giảm dần, bắt đầu với những người có thể cung cấp mức giá và đảm bảo tốt nhất, tính khả dụng của khu vực rộng nhất và hỗ trợ khách hàng toàn diện nhất, bao gồm tùy chọn áp dụng tại nhà và các hỗ trợ công nghệ khác. Chúng tôi cũng đã bao gồm đề cập đến những người cho vay có thể cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tài chính khác cho những người vay muốn hoàn trả một HECM bằng cách bán nhà của gia đình hoặc những người có thể cần hỗ trợ mua sắm tại nhà sau khi khoản vay của họ được hoàn trả bằng cách bán. Để tìm hiểu làm thế nào để tìm một khoản thế chấp ngược hiệu quả về chi phí và để tìm hiểu những gì người vay HECM có thể mong đợi để trả trong dài hạn, cuộn xuống Hướng dẫn tài nguyên HECM của chúng tôi. Người tiêu dùng quan tâm đến việc tìm hiểu thêm về các khoản thế chấp ngược, bao gồm các nghĩa vụ, rủi ro và lợi ích liên quan của họ, nên truy cập fha.gov để đọc hướng dẫn thảo luận thế chấp ngược của FHA, hoặc truy cập hud.gov để tìm hiểu cách kết nối với một cố vấn HUD có thể Cung cấp một phiên thông tin HECM đầy đủ trực tiếp hoặc qua điện thoại.
Tài chính của Mỹ đảo ngượcCó sẵn trên toàn quốcCung cấp các giải pháp tài chính khác Tương tác thế chấp Omaha
Quá trình đăng ký có thể được hoàn thành trực tuyến hoặc qua điện thoại?Đúng Người cho vay này có địa điểm văn phòng vật lý không?
Có - Tái cấp vốn chỉ dành cho người vay đủ điều kiện Đây có phải là người cho vay là thành viên tốt với NRMLA không?
Giống như hầu hết các nhà cho vay thế chấp ngược được thảo luận ở đây, thế chấp Reverse Liberty không tính phí dịch vụ để trang trải các nhiệm vụ dịch vụ khách hàng đang diễn ra. Ngoài ra, công ty khác biệt với những người cho vay hàng đầu khác thông qua: Cung cấp đảm bảo quyền tự do Iron Clad, nơi cung cấp sự phù hợp về giá cho các ứng viên đã tìm thấy tỷ lệ tốt hơn với một người cho vay khác. Nếu Liberty không thể phù hợp với một tỷ lệ cho vay khác, nó có thể cung cấp thẻ quà tặng $ 100 dưới dạng ưu đãi. Cung cấp khoản tín dụng tài khoản $ 500 cho bất kỳ người vay nào mà họ không thể đóng khoản vay trong vòng 60 ngày hoặc ít hơn Tùy chọn trả nợ HECM Là người cho vay các sản phẩm thế chấp đảo ngược FHA độc quyền, Liberty Reverse Mortthing cung cấp các sản phẩm sau: Tái cấp vốn Hecm Tất cả thế chấp ngượcTất cả thế chấp ngược đã duy trì vị trí của mình là người cho vay thế chấp ngược lớn thứ mười hai theo khối lượng trong suốt năm 2022, hiện đang chỉ huy 1,28 % thị phần với hơn 140 khoản thế chấp ngược lại vào tháng Hai năm nay. Người cho vay này tự hào có xếp hạng A+ với văn phòng kinh doanh tốt hơn và đã được xếp hạng năm sao trên người tiêu dùngAdvocate.org, Người tiêu dùng, Yelp và Google. Là một người vào chung kết cho Giải thưởng Đạo đức của Văn phòng Kinh doanh tốt hơn 2021, công ty đã được công nhận vì sự cống hiến đặc biệt của họ đối với các hoạt động kinh doanh toàn vẹn và đạo đức. Chuyên về các khoản thế chấp đảo ngược, công ty được biết đến với việc cung cấp một loạt các sản phẩm bao gồm ba HECM khác nhau và hai tùy chọn thế chấp ngược Jumbo. Với sự đa dạng này, bạn có thể tìm thấy một khoản thế chấp ngược phù hợp với nhu cầu tài chính cá nhân của bạn. Tất cả các khoản thế chấp ngược hiện đang cho vay ở 15 tiểu bang và là thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia, trong đó chứng nhận các tổ chức cho vay duy trì một quy tắc đạo đức được công nhận trên toàn quốc.
Áo mớiTất cả tổng quan thế chấp ngược Đảm bảo về giá, giảm giá hoặc giảm giá được cung cấp
Những lợi ích khác của người cho vay này Cung cấp các tài nguyên thế chấp ngược trực tuyến toàn diện nhất của bất kỳ người cho vay nào
Quá trình đăng ký có thể được hoàn thành trực tuyến hoặc qua điện thoại?
Đúng
California Oregon Washington
phía Nam Carolina bắc Carolina Virginia
Tài trợ thế chấp ngượcMột người cho vay hàng đầu khác theo khối lượng vào năm 2022, tài trợ thế chấp ngược LLC đã giữ lại 9,22 % thị phần trong tháng 2 và đã đóng cửa 955 khoản thế chấp đảo ngược trong năm nay. Là thành viên của Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia, tài trợ thế chấp ngược đã chứng minh cam kết của mình đối với các hoạt động kinh doanh đạo đức trong cho vay. RMF được biết đến với chương trình khách hàng cho cuộc sống, nơi cung cấp các đảm bảo phù hợp với giá cũng như cam kết rằng người cho vay này sẽ không bao giờ đóng khoản vay chỉ để bán nó trên thị trường chứng khoán cho một thực thể dịch vụ cho vay khác. Không phải tất cả những người cho vay sẽ đảm bảo như vậy, và nó đảm bảo rằng những người vay có nguồn tài trợ thế chấp ngược sẽ vẫn tiếp xúc với cùng một đội ngũ nhân viên cho vay chuyên dụng trong suốt cuộc đời của hợp đồng HECM của họ.
Tổng quan về tài trợ thế chấpĐảm bảo về giá, giảm giá hoặc giảm giá được cung cấp Tài trợ thế chấp ngược (RMF) cung cấp một bảo đảm phù hợp về giá được gọi là Chương trình khách hàng cho cuộc sống. Theo chương trình này, người vay được cung cấp các lời hứa cho người cho vay sau:
Tùy chọn trả nợ HECM Các giao dịch tài trợ thế chấp ngược chỉ trong các khoản thế chấp ngược, mặc dù họ có thể cung cấp các khoản vay mới cho các cá nhân đủ điều kiện nhận HECM và mong muốn ở lại nhà của họ sau khi thế chấp ngược của họ đến hạn và phải trả. Người cho vay này Tái cấp vốn HECMS và các sản phẩm thế chấp ngược Jumbo có thể cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho người vay hoặc những người thừa kế không muốn bán nhà thế chấp ngược để trả nợ. Tài trợ thế chấp ngược cung cấp các sản phẩm cho vay sau:
Ứng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Mặc dù một số khía cạnh của quy trình ứng dụng có thể được hoàn thành từ xa với RMF, người nộp đơn có thể yêu cầu sử dụng thư truyền thống và/hoặc truy cập trực tiếp để hoàn thành việc ký vào ứng dụng và tài liệu của họ. Người cho vay này cũng đề nghị gửi một chuyên gia cho vay được cấp phép đến nhà của người nộp đơn để xem qua bất kỳ thông tin nào cần làm rõ. Vị trí và tính khả dụng Tài trợ thế chấp ngược có các địa điểm chi nhánh vĩnh viễn ở New York, New Jersey và Hawaii, cũng như các địa điểm nhân viên cho vay được cấp phép trong cả nước. RMF được cấp phép để cung cấp nguồn gốc cho vay và phục vụ ở mọi tiểu bang ngoại trừ Hawaii và New York. & NBSP; Để tìm một nhân viên cho vay tài trợ thế chấp ngược gần bạn, hãy gọi (888) 277-1567 hoặc liên hệ với RMF trực tuyến tại ReverseFunding.com. Longbridge FinancialLongbridge Financial bước vào tháng 2 năm 2022 với thị phần 8,2 % trong số những người cho vay thế chấp ngược trực tiếp và gần 974 khoản vay như vậy đã đóng cửa trong năm nay. Người cho vay này là một thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia, và cam kết của Longbridge về tính minh bạch cũng được chứng minh bằng các bài báo thông tin nói rõ và rộng rãi trên trang web của họ. Người cho vay này đảm bảo khách hàng, cam kết của Longbridge, cung cấp các tính năng tiết kiệm chi phí và tăng cường tự tin khác nhau cho người mua hàng thế chấp ngược. Longbridge cung cấp các đặc quyền như bảo vệ trộm cắp danh tính miễn phí và đảm bảo đóng các khoản vay đóng nhanh - trong vòng 45 ngày hoặc ít hơn. Người mua sắm so sánh cũng sẽ tìm thấy trang web tài chính Longbridge đặc biệt thông tin và minh bạch.
Người cho vay này có thể cung cấp các sản phẩm khác để giúp trả lại thế chấp ngược không?Có - Chỉ các sản phẩm HECM Tái tài trợ Đây có phải là người cho vay là thành viên tốt với NRMLA không? Trạng thái không có sẵn Không xác định được: Longbridge có nguồn gốc và cho vay dịch vụ ở hầu hết các tiểu bang Tổng quan về tài chính Longbridge
Các sản phẩm hiện được cung cấp bởi Longbridge Financial bao gồm: Hecms cố định và điều chỉnh Hecms để mua Các khoản thế chấp đảo ngược (không phải FHA) cho các ngôi nhà có giá trị cao Tái cấp vốn HecmsỨng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Longbridge Financial cung cấp cho các khách hàng hiện tại và tiềm năng một trang web toàn diện, nơi họ có thể liên hệ với người cho vay, ước tính miễn phí và tìm hiểu về những gì mong đợi từ các quy trình tư vấn và ứng dụng thế chấp ngược. Các ứng dụng có thể được hoàn thành qua điện thoại và đóng cho vay có thể được thực hiện tại nhà của người vay.
Người cho vay này có thể cung cấp các sản phẩm khác để giúp trả lại thế chấp ngược không?Có - Chỉ các sản phẩm HECM Tái tài trợ Đây có phải là người cho vay là thành viên tốt với NRMLA không? Trạng thái không có sẵn Không xác định được: Longbridge có nguồn gốc và cho vay dịch vụ ở hầu hết các tiểu bang Hơn nữa, trong trường hợp người vay không muốn bán nhà của họ để trả nợ cho HECM, người cho vay này cung cấp chương trình dịch vụ dân cư AAG, giúp người lớn tuổi tìm thấy một ngôi nhà mới phù hợp hơn với nhu cầu của họ bằng cách phối hợp với các chuyên gia bất động sản và cung cấp hướng dẫn và hướng dẫn và Hỗ trợ trong suốt quá trình mua sắm và mua nhà. & NBSP; Tập đoàn Advisors American cung cấp các tùy chọn trả nợ sau đây:
Ứng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Các khoản thế chấp ngược với AAG có thể được áp dụng cho trực tuyến hoặc qua điện thoại mà không cần phải gặp trực tiếp nhân viên cho vay. Tuy nhiên, FHA khuyến nghị những người vay thế chấp đảo ngược tham dự các khoản đóng cửa cho vay của họ để đảm bảo rằng họ hiểu chính xác những gì họ đang ký. Người vay phụ trợ có tài nguyên thông tin chất lượng cao có sẵn trực tuyến tại AAG.com, bao gồm một máy tính ước tính thế chấp ngược. & NBSP; Vị trí và tính khả dụng AAG là một trong những người cho vay hàng đầu duy nhất kinh doanh ở mọi quốc gia Mỹ. Là một người cho vay lâu đời và truyền thống hơn, AAG đã được cấp phép các nhân viên cho vay được thành lập ở hầu hết các khu vực, cũng như các địa điểm chi nhánh chính ở New York, California, Georgia, Texas và Hawaii. Để tìm một nhân viên cho vay gần bạn, hãy truy cập AAG.com hoặc gọi (866) 948-0003. Ngân hàng QuonticNgân hàng Quontic là một tổ chức ngân hàng truyền thống cung cấp một loạt các sản phẩm và dịch vụ tài chính, bao gồm cả các khoản thế chấp đảo ngược của HECM. Mặc dù HECMS không phải là sản phẩm đặc trưng của Quontic (nó chỉ đóng cửa khoảng 8 khoản thế chấp ngược trong năm nay), người cho vay này đã được bầu chọn là một trong 200 ngân hàng lành mạnh nhất của đất nước trong năm 2016 và có một danh sách dài các giải thưởng khác. Ngân hàng Quontic cũng là một thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia. Mặc dù có những người cho vay khác không bao gồm ở đây đã đóng các khoản vay thế chấp ngược vào năm 2022 so với Quontic, nhưng không ai trong số họ có thể cung cấp bảo hiểm trên toàn quốc mà Ngân hàng Quontic có thể cung cấp. Quontic được cấp phép bắt nguồn các khoản thế chấp ngược HECM ở tất cả 50 tiểu bang và nó có các địa điểm thực sự được thiết lập tốt và các nhà môi giới thế chấp ngược ở nhiều tiểu bang trên cả nước. Vì đây là một ngân hàng truyền thống, Quontic có thể cung cấp cho người vay thế chấp ngược một danh sách dài các tùy chọn để tái cấp vốn hoặc trả nợ HECM của họ mà không bán nhà và cung cấp trải nghiệm ứng dụng trực tuyến và ứng dụng trực tuyến rất tinh vi.
Người cho vay này có thể cung cấp các sản phẩm khác để giúp trả lại thế chấp ngược không?Có & nbsp; Đây có phải là người cho vay là thành viên tốt với NRMLA không? Trạng thái không có sẵn Có sẵn ở tất cả các tiểu bang Tổng quan về Ngân hàng Quontic
Ứng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Các khoản thế chấp ngược với AAG có thể được áp dụng cho trực tuyến hoặc qua điện thoại mà không cần phải gặp trực tiếp nhân viên cho vay. Tuy nhiên, FHA khuyến nghị những người vay thế chấp đảo ngược tham dự các khoản đóng cửa cho vay của họ để đảm bảo rằng họ hiểu chính xác những gì họ đang ký. Người vay phụ trợ có tài nguyên thông tin chất lượng cao có sẵn trực tuyến tại AAG.com, bao gồm một máy tính ước tính thế chấp ngược. & NBSP; Vị trí và tính khả dụng Trong khi các khoản thế chấp ngược của HECM từ Ngân hàng Quontic có sẵn ở tất cả 50 tiểu bang, người cho vay này chỉ có các địa điểm chi nhánh chính ở New York, Georgia và Florida. Người mua hàng thế chấp đảo ngược cũng có thể tìm thấy các sản phẩm được tài trợ bởi Ngân hàng Quontic thông qua các nhà môi giới của bên thứ ba, những người nằm ở hầu hết các bang trên cả nước. Để tìm hiểu thêm hoặc để nhận ước tính thế chấp ngược từ Quontic, hãy gọi (800) 908-6600 hoặc liên hệ với họ trực tuyến tại đây. Thế chấp độc lập FairwayThế chấp độc lập Fairway là người cho vay hàng đầu vào năm 2022 với gần 4 % thị phần. Một thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia, Fairway đã trở nên phổ biến trong số những người vay ngược phần lớn do các công cụ trực tuyến và di động toàn diện của nó cũng như danh sách các địa điểm văn phòng mở rộng của nó trên cả nước. Mặc dù người cho vay này hiện không quảng cáo bất kỳ bảo đảm phù hợp với giá hoặc các giao dịch đặc biệt hoặc giảm giá cho khách hàng mới, Fairway đã trở thành một người cho vay HECM phổ biến và có thể có thể cung cấp tỷ lệ cạnh tranh cho các khoản thế chấp ngược HECM. Tuy nhiên, tỷ lệ không được tiết lộ cho đến khi người nộp đơn bắt đầu tiếp xúc trực tiếp với người cho vay. Một phần của động lực đằng sau sự phổ biến của Fairway độc lập trong việc cho vay HECM có thể là các công cụ công nghệ mà nó cung cấp, bao gồm một ứng dụng di động nơi người vay có thể hoàn thành một ứng dụng thế chấp ngược và các cổng web cụ thể theo khu vực kết nối người vay với các nhân viên cho vay của họ.
Người cho vay này có thể cung cấp các sản phẩm khác để giúp trả lại thế chấp ngược không?Có & nbsp; Đây có phải là người cho vay là thành viên tốt với NRMLA không? Trạng thái không có sẵn phia Tây Virginia Tổng quan thế chấp độc lập Fairway
Tái cấp vốn thế chấp Tái cấp vốn HECM Vị trí và tính khả dụng Cho vay cải tạo Jumbo (không phải fha) thế chấp ngượcVA và USDA cho vay Hiện tại là một thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia, Far cung cấp các khoản thế chấp ngược và một loạt các công cụ tài chính khác ở mọi tiểu bang. Mặc dù Finance of America Reverse không quảng cáo bất kỳ loại phù hợp giá nào hoặc đảm bảo chi phí cho người tiêu dùng và hiện không thể cung cấp một quy trình nộp đơn hoàn toàn từ xa, lịch sử của họ như một tổ chức cho vay toàn diện và tài nguyên tiêu dùng rộng rãi của Far cho vay thế chấp.
Tổng quan về tài chính của MỹĐảm bảo về giá, giảm giá hoặc giảm giá được cung cấp Hiện tại, Far không quảng cáo bất kỳ sự phù hợp giá nào hoặc đảm bảo chi phí cho những người vay tiềm năng và có thể tính phí dịch vụ lên tới 35 đô la mỗi tháng cho một số người vay. Người cho vay phổ biến này có thể cung cấp lãi suất cạnh tranh và những người nộp đơn cho vay muốn tìm hiểu thêm về tài chính của đảo ngược Mỹ có thể cung cấp cho họ nên liên hệ với ước tính. Tùy chọn trả nợ HECM Finance of America là Tập đoàn Phụ huynh về Tài chính của Mỹ đảo ngược, Tài chính thế chấp của Mỹ và Thương mại Tài chính của Mỹ. Lợi ích của việc ngân hàng với một tổ chức có thể cung cấp nhiều loại tài trợ là người thừa kế và người vay có tùy chọn tái cấp vốn hoặc thanh toán ghi chú HECM của họ bằng cách sử dụng các sản phẩm tài chính khác từ một người cho vay mà họ đã biết và tin tưởng. Bằng cách cung cấp một loạt các lựa chọn cho vay, những người cho vay như Finance of America giúp việc tránh bán một ngôi nhà thế chấp ngược lại sau khi khoản vay đến hạn. Sản phẩm có sẵn từ Finance of America bao gồm:
Ứng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Với một trang web cực kỳ toàn diện với đầy đủ các thông tin tiêu dùng và tính toán ước tính, Finance of America Reverse cung cấp một môi trường trực tuyến hỗ trợ để so sánh người mua hàng. Tuy nhiên, quy trình nộp đơn phải hoàn thành ít nhất một phần với việc sử dụng ký tài liệu vật lý, có thể yêu cầu người nộp đơn dùng đến các chuyến thăm thư hoặc người trực tiếp để nhận ước tính thế chấp ngược cuối cùng của họ từ xa. Vị trí và tính khả dụng Finance of America Reverse có các địa điểm chi nhánh chính ở San Diego, New York, Tulsa và Indianapolis. Những người vay tiềm năng cũng có thể tìm thấy các chuyên gia cho vay được cấp phép từ trên toàn quốc. Để tìm một nhân viên cho vay gần bạn, hãy truy cập Fareverse.com và yêu cầu liên hệ hoặc gọi (855) 421-4745. Finance of America Reverse hiện được cấp phép để kinh doanh ở mọi tiểu bang. Tương tác thế chấp OmahaMutual of Omaha Mortthing đã duy trì vị trí hàng đầu bằng cách đóng cửa gần 1.000 khoản vay ngược vào năm 2022 và hiện đang nắm giữ thị phần 8,5 % trong số những người cho vay thế chấp ngược. Mutual of Omaha Chương trình thế chấp được thiết lập tốt cung cấp cho người vay một loạt các lựa chọn tài chính để trả một khoản vay HECM, cũng như môi trường chăm sóc khách hàng tích hợp. Mutual of Omaha Mortthing là một thành viên có vị trí tốt với Hiệp hội cho vay thế chấp ngược quốc gia và hiện đang cung cấp dịch vụ cho vay thế chấp ngược trong tất cả hai tiểu bang.
Tổng quan về thế chấp OmahaĐảm bảo về giá, giảm giá hoặc giảm giá được cung cấp Mutual of Omaha Mortthing hiện không quảng cáo bất kỳ chương trình phù hợp với giá nào hoặc đảm bảo chi phí cho những người vay tiềm năng và không giống như hầu hết các nhà cho vay thế chấp ngược hiện đại, thế chấp của Omaha có thể tính phí dịch vụ vay hàng tháng, có thể được thanh toán bằng cách sử dụng một phần tiền thu được. Để tìm hiểu xem công ty có thể cung cấp các khoản phí cạnh tranh và lãi suất hay không, người mua hàng thế chấp đảo ngược nên liên hệ với Mutual of Omaha Mortthing để ước tính. Tùy chọn trả nợ HECM Mutual của thế chấp Omaha chỉ là một người cho vay các khoản thế chấp ngược FHA (HECM) và người vay có lợi ích của các lựa chọn trả nợ linh hoạt. Mutual of Omaha Mortthing cung cấp các sản phẩm tài chính sau:
Ứng dụng trực tuyến và công nghệ dịch vụ khách hàng Người cho vay này tự hào có một hệ sinh thái trực tuyến được thiết lập cho người vay tiềm năng và khách hàng hiện tại, bao gồm một hình thức liên hệ đơn giản để nhanh chóng nhận thông tin. Mutual của các ứng dụng thế chấp Omaha có thể được hoàn thành trực tuyến hoặc qua điện thoại với một chuyên gia được cấp phép và các công chứng viên có thể được gửi đến nhà vay nhà để tạo điều kiện cho quá trình đóng cửa. & NBSP; Vị trí và tính khả dụng Mutual of Omaha Mortthing có các nhà môi giới của bên thứ ba và các nhân viên cho vay trên toàn quốc ở hầu hết các bang. Người cho vay này hiện có nguồn gốc và dịch vụ thế chấp đảo ngược ở mọi tiểu bang ngoại trừ West Virginia và New York. Để tìm một vị trí gần bạn, hãy gọi (877) 721-3847 hoặc liên lạc trực tuyến. & NBSP; Thế chấp ngược là gì?Thế chấp ngược là một loại khoản vay thế chấp hoạt động ngược lại với một khoản vay điển hình. Thay vì thanh toán hàng tháng cho ngân hàng, ngân hàng trả cho chủ nhà một khoản phí hàng tháng, một khoản tiền hoặc một dòng tín dụng, sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của người vay để tài trợ cho khoản vay. Số dư chính của khoản vay không phải được thanh toán cho đến khi kết thúc hợp đồng hoặc khi chủ nhà rời khỏi nhà. Các khoản thế chấp ngược chỉ có sẵn cho những người từ 62 tuổi trở lên, khiến chúng trở thành một nguồn thu nhập thêm, miễn thuế cho người cao niên với ngân sách eo hẹp. Các khoản vay được chính phủ bảo đảm và được quy định bởi Cục Quản lý Nhà ở Công bằng (FHA) và Bộ Phát triển Nhà và Đô thị (HUD). Đôi khi chúng cũng được gọi là Hecms, ‘Heckums, hoặc các khoản thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà. Các bước cần thực hiện để có được một khoản thế chấp ngượcQuá trình có được một HECM có thể hơi phức tạp, nhưng thực hiện đúng bước, một chủ nhà cao cấp có thể được hưởng lợi rất nhiều từ một trong những khoản vay này. Thực hiện theo các bước này để tìm, đăng ký và có được thế chấp ngược: Bước 1 - Người cho vay HECM nghiên cứuNó rất quan trọng để mua sắm xung quanh cho nhà cung cấp cho vay thế chấp ngược của bạn. Có nhiều công ty cung cấp các khoản vay HECM, nhưng mỗi công ty có thể cung cấp lãi suất khác nhau, ưu đãi đặc biệt, giảm giá, v.v. Hãy chắc chắn để xem qua 9 người cho vay thế chấp ngược hàng đầu của chúng tôi để xem những gì mỗi người cung cấp và tại sao chúng tôi tin rằng chúng là tốt nhất hiện có. Bước 2 - Áp dụng cho khoản vayKhi bạn đã chọn một người cho vay, quá trình ứng dụng bắt đầu. Mỗi người cho vay sẽ có một quy trình hơi khác nhau nhưng giai đoạn ứng dụng thường sẽ giống nhau cho mỗi công ty:
Khi một ứng dụng đã được gửi, một đại diện từ ngân hàng sẽ liên hệ với bạn trong những ngày tới để cho bạn biết tình trạng. Họ có thể cần thêm tài liệu để tiếp tục quá trình nộp đơn. Bạn cũng có thể áp dụng qua điện thoại và trả lời câu hỏi của bạn khi bạn đi. Bước 3 - Nhận tư vấn thế chấp ngượcTrước khi ứng dụng có thể được phê duyệt, chủ nhà phải hoàn thành tư vấn thế chấp ngược với một cố vấn được chứng nhận. Điều này liên quan đến việc tham gia một khóa học trực tiếp hoặc qua điện thoại, xem qua các chi tiết về cách thức thế chấp ngược hoạt động. Khóa học sẽ chi tiết các trách nhiệm của người nộp đơn nếu ứng dụng của họ được phê duyệt. Tư vấn thế chấp ngược có thể được hoàn thành trong khoảng một giờ. Phiên thường có giá từ 125 đến 175 đô la mặc dù nhiều tổ chức có thể cung cấp miễn phí thông qua các khoản tài trợ họ nhận được. Sau khi hoàn thành, người nộp đơn sẽ nhận được chứng chỉ để thêm vào ứng dụng thế chấp ngược của họ. Bước 4 - Nhận thẩm định nhàTrước khi một khoản vay HECM có thể được xử lý, chủ nhà phải có một thẩm định viên được FHA phê chuẩn thực hiện thẩm định nhà. Người thẩm định sẽ xác định giá trị thực sự của ngôi nhà dựa trên các tiêu chuẩn FHA. Điều này cung cấp cho người cho vay thông tin chính xác nhất liên quan đến giá trị của ngôi nhà và vốn chủ sở hữu có sẵn. Bước 5 - Đi qua bảo lãnh phát hànhBước cuối cùng trước khi đóng một khoản vay thế chấp ngược là quá trình bảo lãnh phát hành. Tại thời điểm này, người cho vay sẽ:
Một khi mọi thứ đều rõ ràng, ứng dụng cho vay có thể kết thúc. Bước 6 - Đóng vào khoản vayTại thời điểm này, người cho vay và chủ nhà lên lịch một ngày gặp luật sư để xem qua các chi tiết của khoản vay. Điều này mang đến cho chủ nhà cơ hội để hỏi bất kỳ câu hỏi nào và đảm bảo rằng tỷ lệ và số tiền đô la phù hợp với mong đợi của họ. Sau khi giấy tờ được ký kết, chủ nhà sẽ có thời gian ân hạn ba ngày, nơi họ có thể hủy toàn bộ thỏa thuận nếu có bất cứ điều gì không như họ mong đợi. Một khi khoản vay đã được ký kết và thời gian ân hạn đã kết thúc, các khoản thanh toán được thỏa thuận sẽ được thực hiện cho chủ nhà. Ưu và nhược điểm của một thế chấp ngượcMột thế chấp ngược có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho một số người, trong khi không cung cấp nhiều giá trị cho những người khác. Dưới đây là một vài ưu và nhược điểm của các khoản thế chấp ngược để xem xét trước khi cố gắng để có được một.
Làm thế nào để tìm một khoản thế chấp đảo ngược hiệu quả về chi phíCác yếu tố chịu trách nhiệm nhất trong việc xác định tổng chi phí thế chấp ngược của người vay là loại HECM họ chọn, lãi suất họ được cung cấp và tổng số tiền cho vay của họ, dựa trên giá trị nhà của người vay trong số các cân nhắc khác. & NBSP; Tìm kiếm lãi suất tốt nhất đòi hỏi người tiêu dùng nhận được ước tính thế chấp ngược trực tiếp từ nhiều người cho vay. Khi làm như vậy, tốt nhất là người mua hàng thế chấp đảo ngược bắt đầu cung cấp Fielding với sự hiểu biết rõ ràng về chi phí và phí mà họ có thể phải đối mặt và cấu trúc thanh toán và tỷ lệ nào phù hợp nhất với nhu cầu của họ. Ngoài việc xem xét những người cho vay hàng đầu của chúng tôi ở trên, chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng các thông tin sau để tìm tùy chọn thế chấp ngược tốt nhất của bạn. Hiểu chi phí và phíChi phí kết thúc Chi phí đóng cửa cũng được gọi là phí của bên thứ ba và chúng liên quan đến việc trả tiền cho nhiều dịch vụ cần thiết để đóng khoản vay HECM. Chi phí đóng cửa khác nhau tùy theo người cho vay, nhưng đối với mỗi người cho vay, phí của bên thứ ba cũng có khả năng thay đổi theo vị trí của tài sản của người vay và quy mô khoản vay của họ. Theo NRMLA, các chi phí này có thể sẽ chạy từ 1.000 đến 2.000 đô la. Sau đây là chi phí đóng cửa của bên thứ ba mà người vay HECM có khả năng phải trả và mức giá trung bình của họ.
Phí thẩm định Phí thẩm định thường được trả trước bằng tiền mặt trước khi khoản vay được đóng lại. Các ngôi nhà phải được thẩm định độc lập trước khi một HECM có thể được giải quyết và nếu việc thẩm định phơi bày các sửa chữa cơ bản phải được thực hiện để bảo vệ tuổi thọ của nhà, phải thực hiện lại sau khi hoàn thành việc sửa chữa. Lệ phí cho việc đánh giá ban đầu có khả năng có giá gần trung bình là 450 đô la và phí đánh giá lại thường có giá từ 100 đến 150 đô la. Phí bắt nguồn cho vay Đối với những người vay HECM, khoản phí này có thể được chuyển vào số tiền chính của khoản vay và được trả vào cuối thời hạn cho vay sau khi kiếm được tiền lãi hàng năm, mặc dù HECM để mua phải trả phí bắt nguồn khi đóng cửa. Phí này đặc biệt đối với mỗi người cho vay và thường không phải chịu sự thay đổi của khu vực, mặc dù phí nguồn gốc của người vay có thể thay đổi dựa trên quy mô khoản vay, lãi suất được cung cấp và nguồn tài chính của họ. & NBSP; Phí nguồn gốc được FHA giới hạn và chủ yếu dựa trên giá trị tài sản, mặc dù một số người cho vay có thể tính phí thấp hơn mức giới hạn liên bang. Đối với các ngôi nhà trị giá 125.000 đô la trở xuống, phí được giới hạn ở mức 2.500 đô la. Những ngôi nhà trị giá hơn 125.000 đô la mang lại mức phí tối đa 2 phần trăm trên 200.000 đô la đầu tiên và 1 phần trăm cho giá trị còn lại vượt quá 200.000 đô la. Phí khởi tạo tối đa mà bất kỳ người vay HECM nào cũng có thể trả là 6.000 đô la.
Phí bảo hiểm thế chấp Phí bảo hiểm thế chấp và phí bảo hiểm được trả cho FHA để bảo vệ người mua khỏi sự thất bại của ngân hàng hoặc mất giá trị nhà có thể khiến một khoản vay ngược khó trả bằng cách bán. Phí bảo hiểm thế chấp được trả trước khi khoản vay đóng cửa. Nó có giá 2 phần trăm tổng giá trị của nhà hoặc 2 phần trăm số tiền cho vay tối đa HECM là $ 726,525 cho người vay có nhà có giá trị cao. Phí bảo hiểm thế chấp và phí bảo hiểm không được lãi.
Phí bảo hiểm thế chấp MIPS tha thứ hơn nhiều so với phí bảo hiểm thế chấp ban đầu và không còn bị tính phí khi HECM đạt đến năm năm đáo hạn hoặc số dư chưa thanh toán đạt 78 % tổng giá trị tài sản của người vay, tùy theo điều kiện nào xảy ra trước tiên. Phí bảo hiểm thế chấp có giá 0,5 phần trăm số dư cho vay chưa thanh toán và được đánh giá và tính phí hàng năm, mặc dù chúng không được thanh toán cho đến khi kết thúc hợp đồng cho vay. Chi phí 0,5 phần trăm dựa trên số tiền cho vay chưa thanh toán thay vì toàn bộ số tiền cho vay hoặc giá trị nhà. Điều này có nghĩa là nếu, thay vì chọn một khoản tiền, một người vay nhận các khoản thanh toán cho vay của họ dần dần, cuối cùng họ có thể trả ít hơn cho bảo hiểm thế chấp của họ. MIPS không tích lũy lãi. Phí phục vụ Phí phục vụ được tính bởi một số người cho vay vì sự hỗ trợ liên tục của họ với khoản vay HECM, có thể liên quan đến rất nhiều nhiệm vụ hành chính và hỗ trợ khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, hầu hết những người cho vay đã loại bỏ phí bảo dưỡng và hiện bao gồm chi phí phục vụ như là một phần của biên độ lãi của người vay. Điều này có nghĩa là chi phí phục vụ có thể thay đổi theo từng trường hợp cụ thể, mặc dù chúng không có khả năng đại diện cho một chi phí đáng kể cho hầu hết người vay. Mặc dù hầu hết các khoản phí phục vụ của người cho vay đều bị đánh thuế dưới dạng lãi suất tăng nhẹ, một số người cho vay vẫn trang trải chi phí bảo dưỡng Trả các khoản phí này khi khoản vay đạt đến hạn. & NBSP; Dự trữ dành riêng cho phí dịch vụ hàng tháng được tính toán dựa trên số tiền của hiệu trưởng cho vay và tuổi thọ ước tính của người vay. Phí dịch vụ hàng tháng có thể dao động từ $ 25 đến $ 35 và được FHA giới hạn. Đối với những người vay của HECM có tỷ lệ điều chỉnh, có các tùy chọn để điều chỉnh lãi suất hàng tháng hoặc hàng năm và phí phục vụ CAP FHA cho HECM được điều chỉnh hàng năm ở mức $ 30 và ở mức $ 35 cho HECM được điều chỉnh hàng tháng. & NBSP; Interest Những người vay của HECM trả lãi cho phần hiệu trưởng cho vay mà họ đã rút từ năm này sang năm khác. Lãi suất cho HECM được gộp hàng năm, vì vậy khi những người vay HECM trả hết khoản vay của họ vào cuối thời hạn hợp đồng của họ, cuối cùng họ sẽ trả lãi cho cả số tiền cho vay chính và phí lãi suất của họ cho đến nay. Lãi suất cho HECM là một tỷ lệ phần trăm được xác định bởi các quy định và thực tiễn của ngân hàng cũng như hoàn cảnh cá nhân của người vay. Tỷ lệ hiện có khả năng cao hơn một chút với HECM tỷ lệ cố định so với tỷ lệ bắt đầu được cung cấp cho người vay HECM có thể điều chỉnh. Tuy nhiên, lãi suất cho HECM có thể điều chỉnh có thể kém ổn định hơn và có thể sẽ tăng thêm một vài điểm trong vòng năm đến mười năm tới. & NBSP; Lãi suất cho HECM bao gồm hai phần: tỷ lệ liên kết chỉ số và biên độ của người vay đã đánh giá. Cả hai kết hợp được gọi là người vay IIR IIR, hoặc lãi suất ban đầu. Mặc dù tỷ lệ này dao động đối với các sản phẩm có thể điều chỉnh, lãi suất HECM được FHA giới hạn để không bao giờ vượt quá 5 % so với lãi suất ban đầu của người vay. Phần cận biên của một người vay IIR IIR, đôi khi được gọi là lãi suất của người cho vay, không dao động trong suốt cuộc đời của một khoản vay HECM. Nó được xác định bằng cách sử dụng một sự kết hợp phức tạp của các yếu tố, bao gồm tuổi của người đồng phạm trẻ nhất, tuổi của người phối ngẫu không vay, lịch sử tín dụng và giá trị của ngôi nhà. Phần liên quan đến chỉ số của lãi suất HECM có thể điều chỉnh thường dựa trên Chỉ số LIBOR (lãi suất được cung cấp giữa các ngân hàng London), điều này dao động để đối phó với các hoạt động ngân hàng và lực lượng kinh tế thường được chấp nhận, như tăng lãi suất bởi Cục Dự trữ Liên bang. Điều này có thể thay đổi trong tương lai gần, vì đã có những cuộc thảo luận về việc chuyển sang một chỉ số hiện đại hóa hơn cho lãi suất thế chấp ngược. Để phân tích chi tiết về cách tính lãi suất HECM, nrmlaonline.org cung cấp một bản PDF rất cụ thể về vấn đề này. Để tính toán lãi suất có thể của bạn, NRMLA cung cấp một máy tính HECM dựa trên dự đoán của nó về mức trung bình thị trường hiện tại và xu hướng lịch sử. Về xu hướng lãi suất Về xu hướng lãi suất & nbsp; kể từ mùa xuân năm 1989, lãi suất vốn chủ sở hữu đã nằm trên một quỹ đạo phần lớn giảm. Tỷ lệ LIBOR đã chạm đáy vào năm 2009 sau khi các vụ sụp đổ của thị trường nhà ở và chứng khoán đã gây thiệt hại, nhưng trong quý đầu tiên của năm 2016, tỷ lệ đã bắt đầu tăng chậm về phía 3 %. Tuy nhiên, đại dịch gây ra xu hướng đó đảo ngược và chúng đã giảm dần từ mức 2,4 % đạt được vào tháng 6 năm 2019. Chỉ số LIBOR một tháng vào ngày 31/12/2020 nằm ở mức 0,15 %, giảm từ 1,76 phần trăm trước đó . Dự đoán lãi suất hiện tại là không chắc chắn, vì kết quả của tranh chấp thương mại giữa các cường quốc thế giới lớn và giải quyết các vấn đề do đại dịch gây ra sẽ là yếu tố chính trong việc có tỷ lệ tăng bao nhiêu từ mức hiện tại. Tuy nhiên, lãi suất cận biên mà người cho vay cung cấp cho khách hàng của họ dựa trên hoàn cảnh cá nhân của người vay, vì vậy phần lãi suất của người vay không liên kết với thị trường và sẽ không bao giờ dao động. & NBSP; Tỷ lệ cố định và có thể điều chỉnh ảnh hưởng đến chi phí của bạn như thế nàoHECMS lãi suất cố định: Số tiền cho vay có sẵn thấp hơn và bảo mật lớn hơn Một HECM có lãi suất cố định cung cấp một tùy chọn hấp dẫn cho những người vay có mục tiêu tài chính đã nêu đối với thế chấp ngược của họ liên quan đến việc giải quyết các chi phí ngay lập tức, chẳng hạn như hóa đơn y tế hoặc thế chấp mà họ muốn loại bỏ khỏi chi phí hàng tháng của họ. Các khoản thế chấp đảo ngược tỷ lệ cố định chỉ cung cấp một tùy chọn thanh toán cho người vay: một khoản tiền được trả khi đóng cửa. & Nbsp; Điều này có nghĩa là những người vay HECM lãi suất cố định phải thực hiện một khoản thanh toán duy nhất từ khoản vay thế chấp ngược của họ mà không có tiềm năng thanh toán thêm khi hợp đồng ngược của họ tiếp tục trong nhiều năm. Điều bắt giữ với HECM tỷ lệ cố định là FHA đã thiết lập giới hạn thanh toán năm đầu tiên nhằm thúc đẩy tiết kiệm dài hạn giữa những người về hưu. Người nắm giữ các ghi chú tỷ lệ cố định không chỉ nhận được khoản thanh toán tối đa của họ ở phía trước khi đóng; Họ sẽ không bao giờ nhận được nhiều hơn giới hạn thanh toán năm đầu tiên của FHA là 58 % số tiền thu được cho vay. & NBSP; Những người vay HECM có lãi suất cố định chỉ nhận được 58 phần trăm khoản vay có sẵn của họ và họ chỉ được tính lãi cho phần được sử dụng trong khoản vay của họ cho thời gian tính mạng của hợp đồng. Tuy nhiên, phí bảo hiểm thế chấp mà người vay HECM phải trả trong năm năm đầu tiên của hợp đồng của họ bằng 0,5 % số tiền cho vay chưa thanh toán Phí bảo hiểm thế chấp cho phần lớn khoản vay ngược của họ trong năm năm trong đó phí bảo hiểm thế chấp được tính. Opting for a fixed rate product may provide a little leeway where the first-year limit is concerned for HECM borrowers who wish to pay off a significant remaining mortgage balance on their home.
If the existing mortgage balance to be paid is equal to 58 percent of the reverse mortgage proceeds these borrowers are offered, they will be able to take up to 10 percent more than the 58 percent first-year limit as a provision for personal use. However, this extra 10 percent must also be taken as part of the lump sum given at closing and will factor into how much these borrowers will pay in mortgage insurance premiums and interest. The good news for fixed-rate borrowers is that they will be likely to pay less interest over the long haul than adjustable-rate borrowers, who can be charged up to 5 percent more than their initial interest rate as markets fluctuate. Furthermore, unlike adjustable rate borrowers who may take up to 100 percent of their available loan amount to cover personal costs and fees, fixed-rate HECM borrowers will have up to 42 percent of their loan proceeds remaining when their contract is matured. This enables fixed rate borrowers to pay their interest charges from their remaining loan proceeds, thus running less risk of having their home’s equity cannibalized by a reverse mortgage. Adjustable-Rate HECMs: Higher Available Loan Amounts and Greater Flexibility Adjustable-rate HECMs provide multiple payment options to borrowers, including a line of credit reserve that can regain interest over time and offer voluntary payments at the time of a borrower’s choosing. But adjustable-rate products also offer borrowers
the option to use up all of their reverse mortgage loan proceeds so that they end up owing fees and interest on top of their loan amount when it’s time to pay off their note. Though FHA mortgage insurance protects homeowners from ever owing more on their matured HECM than the fair market value of their home, there is still a greater risk with adjustable-rate products of losing both the equity and potential profits from a home after its eventual sale. Homeowners
who choose the adjustable-rate HECM option can utilize the total of their loan proceeds to cover their personal expenses and their rolled-in lender’s fees. But when the interest on a reverse mortgage comes due at the loan’s maturity date, if the total loan has already been used, interest must be paid out of the home’s roughly 30 to 70 percent of remaining (untapped) equity. For homeowners who use the total of their HECM loan proceeds, after paying interest at the loan’s maturity date, their
remaining equity will have been at least partly cannibalized by interest and fees. However, the perks of an adjustable-rate HECM can be extremely rewarding to the retirement portfolio of borrowers who can responsibly utilize their proceeds. For example, a homeowner who opts to take their payments from a home equity line of credit will actually gain interest on that amount at the same interest rate that they are charged on used loan proceeds. Aside from a line of credit, there are
multiple payment options for adjustable-rate borrowers.
Monthly vs Yearly
Adjustment Interest rates for most adjustable-rate HECMs fluctuate with the LIBOR index and can be adjusted on a monthly or yearly basis at the borrower’s discretion. One key difference between monthly and yearly adjusted rates is that monthly assessed rates tend to be slightly lower. However, the difference can be mitigated by the fact that lenders’ servicing costs for monthly adjusting borrowers (usually included in the borrower’s marginal interest rate) tend to be slightly
higher due to the extra work that is required to service these loans. The main difference between monthly and yearly adjustment is that, for borrowers who choose to have their interest rate adjusted on a yearly basis, their rate is capped during each 12-month period over the life of their loan. What this means is that borrowers of adjustable-rate HECMs have a guarantee in place that their starting interest rate will never grow by more than 2 percent within a 12-month period. However, this cap applies to both rising and falling interest rates, so if yearly adjustable HECM borrowers see interest rates fall by more than 2 percent in any given year, their interest rate will only come down by a maximum of 2 percent, and it can take up to 12 months for the difference to take effect for them. For this reason, monthly adjusted HECMs are more popular in times when interest rates are expected to fall, as borrowers of these products can capitalize on rate cuts more effectively. Both yearly and monthly adjustable interest rates have a lifetime cap of 5 percent, so HECM borrowers’ rates will never exceed their starting rate by more than 5 percent over the life of their HECM loan. Hiểu chi phí HECM dài hạnDuy trì một số biện pháp kiểm soát chi phí thế chấp ngược có thể rất phức tạp. Những khoản vay này là dài hạn và có điều kiện cao, nhưng chúng tôi tin rằng các cuộc biểu tình tích lũy chi phí sau đây và các kịch bản người vay giả thuyết có thể giúp người tiêu dùng hiểu rõ hơn về tổng chi phí mà họ có thể trả, giúp họ vay một cách có trách nhiệm và lên kế hoạch nghỉ hưu. Các chi phí lớn nhất, những người vay thế chấp ngược có khả năng phải trả sẽ là tổng phí lãi suất, phí bảo hiểm thế chấp ban đầu và phí nguồn gốc của họ. Phí phục vụ cũng có thể có ý nghĩa, nhưng vì một số người vay bị tính phí hàng tháng cho phí phục vụ trong khi những người khác bị tính phí phục vụ với việc bổ sung lãi suất được đánh giá bởi người cho vay, chúng tôi không thể cung cấp một tính toán đáng tin cậy về chi phí phục vụ ở đây. Chúng tôi sẽ thảo luận về tác động dài hạn của bảo hiểm thế chấp và phí nguồn gốc một số chi tiết dưới đây, nhưng trước tiên, chúng tôi sẽ chứng minh lãi tích lũy cho người vay thế chấp ngược như thế nào. Làm thế nào một lãi suất tích lũy HECM có tỷ lệ cố định? Phá vỡ cách người vay có thể điều chỉnh sẽ bị tính phí quá phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân và lãi suất biến động để tính toán ở đây, nhưng để cho thấy mức phí lãi suất có thể tăng lên trong nhiều năm và có khả năng ăn thịt vốn của một ngôi nhà, bên dưới chúng tôi đã chỉ ra cách Một chủ sở hữu của một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la có thể được tính lãi trong thời gian trung bình bảy năm của một hợp đồng thế chấp ngược lãi suất cố định. & NBSP; Vì hầu hết những người cho vay HECM cung cấp cho người vay tiền cho vay chính từ 30 đến 70 phần trăm tổng giá trị nhà của họ, người vay lãi suất cố định giả định của chúng tôi đã nhận được khoản vay thế chấp ngược 50 % giá trị nhà của họ, cho họ khoản vay 100.000 đô la. Người vay này được cung cấp một mức lãi suất cố định là 5 phần trăm (hiện tại trung bình). Bởi vì người vay này đã chọn một HECM tỷ lệ cố định, nhiều nhất họ sẽ nhận được từ số tiền cho vay của họ sẽ bằng với giới hạn năm đầu tiên của FHA là 58 %, điều đó có nghĩa là người vay này sẽ bỏ đi với 58.000 đô la khi đóng cửa. Đây là tổng số tiền mà người vay sẽ được tính lãi. Sau đây là sự cố của các khoản phí lãi vay của người vay cho mỗi năm cho vay ngược của họ, sẽ kéo dài thời hạn trung bình của hợp đồng HECM: bảy năm. Vì tiền lãi của HECM được gộp hàng năm, người vay này phải trả lãi cho tiền lãi của họ cho mỗi năm hợp đồng của họ.
Các tính toán của chúng tôi cho thấy chủ nhà này sẽ có thể trả hết tất cả các khoản phí lãi suất của họ bằng cách sử dụng phần không bị ảnh hưởng của số tiền cho vay chính của họ (42.000 đô la) cũng như hầu hết hoặc tất cả các khoản phí khác và các khoản phí liên quan của họ. Người vay này có ít rủi ro cho khoản vay của họ ăn thịt vốn chủ sở hữu nhà của họ so với người tiêu dùng rút hầu hết, hoặc tất cả, số tiền thu được cho vay của họ bằng cách sử dụng một sản phẩm có thể điều chỉnh. Làm thế nào dòng chi phí giải ngân tín dụng có thể có thể chi phí bù đắp? Hơn 60 phần trăm người vay HECM có tỷ lệ có thể điều chỉnh nhận được một số phần của khoản tiền thế chấp ngược của họ dưới dạng một dòng tín dụng. Tùy chọn giải ngân này là phổ biến vì một dòng tín dụng đại diện cho một dự trữ tiền mặt mà người vay có được lãi suất tích cực với cùng một khoản lãi suất mà họ được tính hàng năm cho số tiền thu được cho vay khác. Một dòng tín dụng có thể được khai thác theo ý muốn, nhưng nhiều người vay chọn để lại một LỘC không bị ảnh hưởng càng lâu càng tốt để bù đắp chi phí lãi suất của họ bằng cách nhận lãi suất dài hạn. Một dòng tín dụng có lợi nhất cho những người mở HECM có thể điều chỉnh ngay khi họ có thể ở tuổi 62 và tiếp tục hợp đồng trong thời gian dài. Tùy chọn tín dụng có thể gây bất lợi rõ ràng cho người cho vay và quỹ bảo hiểm thế chấp vì họ có thể hủy bỏ rất nhiều lợi nhuận sẽ được thực hiện cho người cho vay và người bảo lãnh bảo hiểm với chi phí của người vay. Người ta cho rằng, khi dòng tính năng tín dụng cho HECM được thiết kế lần đầu tiên, các cơ quan quản lý cho rằng hầu hết mọi người sẽ sử dụng tất cả hoặc hầu hết số dư cho vay của họ khá nhanh Điểm bán hàng tốt cho HECM nói chung. Hiện tại, không có giới hạn nào về số tiền cho vay có sẵn của người vay thế chấp ngược mà họ có thể đưa vào một dòng tín dụng, làm cho đây là một công cụ mạnh mẽ để thêm bảo mật và tối đa hóa danh mục đầu tư hưu trí. Lãi lãi suất trên một dòng tín dụng được gộp hàng năm, giống như các khoản lãi suất trên tiền thu được của HECM. Tỷ lệ mà một LỘC tăng lãi tăng hoặc giảm theo lãi suất có thể điều chỉnh của người vay, đối với tất cả những người vay HECM, không thể tăng hơn 5 % so với lãi suất ban đầu của họ. Những người vay chọn điều chỉnh lãi suất hàng năm có lãi suất của họ bị giới hạn để không thể tăng hơn 2 % mỗi năm, không giống như những người vay điều chỉnh hàng tháng không bị hạn chế với giới hạn hàng năm. Mục đích thế chấp đảo ngược mục đích duy nhất cho người cao niên có thu nhập thấpĐối với người cao niên có thu nhập thấp, những người có thể cần trợ giúp trả thuế tài sản, sửa chữa nhà hoặc với bất kỳ chi phí cụ thể và quan trọng nào, một thế chấp đảo ngược một mục đích có thể có sẵn từ các tổ chức tiểu bang và địa phương. Như tên cho thấy, các khoản thế chấp ngược này được cấp cho người vay cho một mục đích duy nhất và thường được sử dụng để trang trải các chi phí, nếu không được trả lương, có thể khiến chủ nhà có nguy cơ mất nhà hoặc sống trong một môi trường không phù hợp. & NBSP; Các khoản thế chấp đảo ngược một mục đích không được cấu trúc, quy định hoặc được bảo hiểm bởi FHA. Thay vào đó, các điều khoản của các khoản vay này được xác định bởi tổ chức hoặc tổ chức cung cấp cho họ. Các tổ chức phi lợi nhuận, công đoàn tín dụng và các chương trình của chính phủ tiểu bang là những người cho vay phổ biến nhất về đảo ngược mục đích đơn, nhưng chúng có thể được cung cấp bởi một loạt các loại thực thể khác nhau và cung cấp một giải pháp thay thế chi phí thấp hơn cho HECM đảo ngược. & NBSP; Chi phí liên quan đến các khoản thế chấp đảo ngược một mục đích Các khoản thế chấp đảo ngược một mục đích cung cấp một khoản tạm ứng ít hơn về vốn chủ sở hữu của chủ nhà so với thế chấp ngược HECM, và chi phí và phí thấp hơn nhiều. Nhiều người cho vay sử dụng mô hình tích lũy lãi suất đơn giản thay vì lãi suất gộp hàng năm, vì vậy một số người vay một mục đích không được tính lãi cho các khoản phí và lệ phí lãi suất trước đó của họ hàng năm như người vay HECM. Lãi suất cũng thường thấp hơn với đảo ngược một mục đích so với HECM và các khoản vay này không đi kèm với các chi phí bổ sung về phí nguồn gốc cho vay và phí bảo hiểm thế chấp. Mặc dù đủ điều kiện An sinh xã hội và Medicare không bị ảnh hưởng bởi khoản vay thế chấp ngược, các chương trình chính phủ dựa trên nhu cầu như Trợ cấp y tế và Thu nhập An ninh Bổ sung (SSI) có thể bị ảnh hưởng bởi tài sản mới mà khoản vay đại diện, ngay cả trong trường hợp các khoản vay đơn mục cho người cao niên cần. Giống như một HECM, các khoản thế chấp đảo ngược một mục đích không đến hạn và phải trả cho đến khi kết thúc nhiệm kỳ cho vay, và hầu hết những người yêu cầu trả nợ cho vay một mục đích bằng cách bán nhà của họ khi hợp đồng của họ đạt đến ngày đáo hạn. Định vị thế chấp đảo ngược một mục đích Tìm một người cho vay thế chấp đảo ngược một mục đích có thể là một thách thức vì các khoản vay này được đề cập bằng các tên khác, chẳng hạn như các khoản vay thanh toán hoãn lại và các chương trình hoãn thuế tài sản. Khi các khoản vay đảo ngược một mục đích được cung cấp bởi rất nhiều loại tổ chức khác nhau, thì tốt nhất là những người vay có quyền tương lai chuyển sang cơ quan khu vực địa phương của họ tại văn phòng lão hóa để được giúp đỡ. AAA là một mạng lưới các trung tâm tài nguyên quốc gia cho người lớn tuổi và mỗi tiểu bang có nhiều địa điểm AAA chuyên giúp người cao niên và người chăm sóc tìm thấy nguồn lực địa phương và giúp đỡ các hóa đơn hàng tháng. & NBSP; Để xác định vị trí văn phòng AAA gần nhất của bạn, hãy truy cập trực tuyến tại N4A.org và sử dụng công cụ định vị ở đó hoặc gọi (800) 677-1116. Để đảm bảo rằng đại diện AAA của bạn có thể giúp bạn tìm thấy chính xác những gì bạn đang tìm kiếm, hãy hỏi về các lựa chọn địa phương cho các chương trình trì hoãn thuế, các khoản thế chấp đảo ngược một mục đích, các khoản vay thanh toán hoãn lại và các khoản vay cải tạo nhà. Bài viếtAi là người cho vay tốt nhất cho thế chấp ngược?Thế chấp đảo ngược tự do .. Tổng thể tốt nhất. Nhóm cố vấn người Mỹ .. Á hậu. Longbridge Financial .. Chương trình khách hàng tốt nhất. Tài trợ thế chấp ngược .. Thay thế tốt nhất. Tài chính của Mỹ đảo ngược .. Cũng xem xét. Thế chấp đảo ngược tự do .. Tổng thể tốt nhất. Nhóm cố vấn người Mỹ .. Á hậu. Longbridge Financial .. Có khó để đủ điều kiện cho một thế chấp ngược không?Các khoản thế chấp ngược có hai tiêu chí trình độ chính, bạn phải ít nhất 62 tuổi và bạn phải sở hữu một lượng vốn chủ sở hữu đáng kể trong nhà.Mặc dù tỷ lệ phần trăm cụ thể của vốn chủ sở hữu cần thay đổi giữa những người cho vay, thông thường bạn sẽ cần 50%.you must be at least 62 years old and you must own a significant amount of equity in your home. While the specific percentage of equity required varies across lenders, typically you'll need 50%.
Suze Orman nói gì về các khoản thế chấp ngược?Theo quan điểm của cô, tốt nhất là coi một thế chấp ngược là phương sách cuối cùng cho tiền khẩn cấp, và chờ đợi miễn là bạn có thể trước khi đi theo con đường đó."Nếu bạn khai thác tất cả vốn chủ sở hữu nhà của bạn thông qua đảo ngược ở mức 62 và sau đó ở 72, bạn nhận ra rằng bạn không thể đủ khả năng nhà, bạn sẽ phải bán nhà," cô nói.it's best to treat a reverse mortgage as a last resort for emergency money, and to wait as long as you possibly can before going that route. "If you tap all your home equity through a reverse at 62 and then at 72 you realize you can't really afford the home, you will have to sell the home," she says.
Aegar nghĩ gì về các khoản thế chấp ngược?Apeg có đề xuất thế chấp ngược không?Apeg không đề xuất cho hoặc chống lại các khoản thế chấp ngược.Tuy nhiên, họ khuyên người vay nên dành thời gian để được giáo dục để người vay đang làm những gì phù hợp với hoàn cảnh của họ.AARP does not recommend for or against reverse mortgages. They do however recommend that borrowers take the time to become educated so that borrowers are doing what is right for their circumstances. |
