Đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vậy theo quy định hiện hành có được xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh không? Show 1. Thế nào là đất sản xuất kinh doanh?Căn cứ theo phân loại đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất sản xuất kinh doanh là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Đất sản xuất kinh doanh gồm:
Đất sản xuất kinh doanh được ký hiệu là SKC.  2. Có được xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh không?Pháp luật cho phép người dân được xây dựng nhà ở trên đất ở. Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT giải thích về đất ở như sau: - Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. - Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mặt khác, theo điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Do vậy, từ những căn cứ nêu trên, người sử dụng đất không được tự ý xây nhà trên đất sản xuất, kinh doanh. Trường hợp xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được xem là sử dụng đất sai mục đích. 3. Làm gì để xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh đúng luật?Như đã trình bày ở phần trên, khi muốn xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh, người dân cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở. Theo đó, Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh không được tự ý ban hành quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng. Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục được tiến hành theo các bước sau: Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các giấy tờ sau: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu số 01. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bước 2. Nộp hồ sơ - Nơi nộp hồ sơ: Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Bước 4: Xử lý, giải quyết yêu cầu - Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Gia đình tôi có mảnh đất ở đang muốn chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh thì có phải xin phép cơ quan nhà nước không? Hồ sơ và thủ tục thực hiện thế nào? Hình minh họa Trả lời: Theo phân loại đất, đất sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Căn cứ khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau: 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. Như vậy, nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ đăng thủ đăng ký biến động. Ngoài ra, theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở, cơ quan có thẩm quyền cần dựa vào 2 căn cứ sau đây để quyết định: - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không? Nếu không cho phép thì không được chuyển mục đích sử dụng đất. - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Theo khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục sau để đăng ký biến động chuyển đổi đất ở sang đất sản xuất kinh doanh: Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các thành phần sau: - Đơn theo mẫu số 09/ĐK với nội dung đăng ký biến động đất đai do chủ sử dụng đất ký; - Các giấy tờ về quyền sở hữu đất: sổ đỏ; sổ hồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... - Giấy ủy quyền nộp hồ sơ nếu chủ sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai; Bước 2: Nộp hồ sơ - Đối với đất cá nhân thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Bước 3: Sau khi kiểm tra thành phần hồ sơ: cán bộ một cửa xuất giấy biên nhận kết quả cho người nộp hồ sơ. Trong quá trình xử lý hồ sơ: chuyên viên kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ; đi khảo sát nhằm xác minh thực trạng của sử dụng đất; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính đã lưu. |
