Các giao dịch mua đi bán lại các căn hộ chung cư có sổ hồng có nhu cầu ngày một tăng lên. Vì vậy, để người mua và người bán dễ dàng trong việc chuyển nhượng mua bán, YouHomes sẽ chia sẻ với bạn quy trình & thủ tục mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng trong bài viết dưới đây. Show
Quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.Quy trình mua bán căn hộ có sổ hồng thường được diễn ra theo 5 bước: thỏa thuận ban đầu, tiến hành đặt cọc căn hộ, hợp đồng công chứng, khai thuế với cơ quan nhà nước, hoàn tất thủ tục sở hữu nhà. Bước 1: Thỏa thuận ban đầuBên mua và bên bán cần thỏa thuận ban đầu rõ ràng về khoản tiền cọc cũng như tình trạng pháp lý của căn hộ (sổ hồng). Để cẩn thận hơn người mua sẽ ra phòng Địa chính nơi căn hộ tọa lạc để tìm hiểu về các vấn đề pháp lý của căn hộ có đủ điều kiện tiến hành mua bán hay không. Người mua cũng cần kiểm tra để bảo đảm người bán có phải là chủ sở hữu thực sự của căn hộ hay không hoặc có được người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền không, cũng như có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch chuyển nhượng không. Sau khi xác nhận được các thông tin pháp lý của căn hộ thì 2 bên mua và bán sẽ tiến hành những thỏa thuận sau:
Dù là qui định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thoả thuận giữa bên bán và bên mua để làm sao đóng thuế và phí thấp nhất có thể. Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộĐể tiến hành bước thứ 2 cần có mặt của các bên: bên mua, bên bán và bên làm chứng. Hai bên mua và bán có thể tiến hành làm thủ tục tại văn phòng công chứng tuy nhiên sẽ mất một khoản phí nhỏ nhưng sẽ mang lại an toàn cho người mua tránh các trường hợp đóng tiền cọc nhiều lần. Phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán. Bước 3: Hợp đồng công chứngSau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thỏa thuận từ bước 1, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:
(Cũng như bên bán, mỗi giấy tờ cần gồm 01 bản sao và 01 bản chính). Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật. Mua căn hộ chung cư có sổ hồng- thủ tục nhanh chóng xem ngay TẠI ĐÂY. Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nướcSau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc. Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
(Mỗi giấy tờ gồm 02 bản bao gồm 01 bản sao và 01 bản chính). Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em. Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhàĐây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ. Thủ tục sang tên sổ hồng khi mua bán nhà chung cưThủ tục sang tên sổ hồng khi chuyển nhượng căn hộ chung cư được quy định như sau: Bước 1: Các bên cần đến Văn phòng công chứng/Phòng công chứng để yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho căn hộ chung cư. Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
Thời gian sang tên sổ hồng là 15 ngày tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa. Các mức thuế, lệ phí phải nộp để thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:
Mong rằng, với hướng dẫn quy trình & thủ tục mua nhà chung cư có sổ hồng cụ thể ở trên, người mua và người bán có thể dễ dàng hoàn tất giao dịch mua bán chung cư. Chúc các bạn thành công! Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng? Chuyển nhượng hợp đồng mua nhà? Trình tự công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư. Khi mua căn hộ chung cư, không phải lúc nào bạn cũng nhận được sổ hồng ngay lập tức. Trong thời gian chờ nhận sổ, có không ít người vì một vài lý do đột xuất muốn bán, sang nhượng chính căn hộ đó. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng. Hướng dẫn cụ thể về việc mua bán nhà chung cư, căn hộ khi không có sổ hồng. Và phải làm như thế nào để bán, chuyển nhượng chung cư chưa có sổ mà cả người mua lẫn người bán đều cảm thấy an tâm? 1. Cơ sở pháp luật của việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng:Theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. ‘Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.’ Hiện tại rất nhiều nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng do đó khi giao dịch chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng còn nhiều lo ngại về tính đảm bảo khi giao dịch. Để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng, thủ tục mua bán nhà chung cư, căn hộ khi không có sổ hồng gồm 3 bước: Bước 1: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán Bước 2: Khai và nộp thuế TNCN do chuyển nhượng căn hộ Bước 3: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng Xem thêm: Phân biệt giá trị pháp lý của sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng mới nhất 2. Quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng” (bởi theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì mẫu Giấy chứng nhận mới có màu hồng cánh sen). Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V. Cụ thể, các bước chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước: Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này. Tất nhiên, việc đầu tiên phải làm là bạn và người mua căn hộ chung cư phải trao đổi để đạt được các thỏa thuận, thống nhất về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên … Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đơn xin này cần đính kèm bản sao hợp đồng mua bán, chứng minh thư, hộ khẩu bên mua. Tiếp đó, sau khi nhận được đơn của bạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không… Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Căn cứ Điều 33 – Thông tư 19/2016/TT-BXD, theo đó bên mua và bên bán sẽ tiến hành soạn thảo thành văn bản có nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trong đó sẽ ghi rõ các thỏa thuận mà bạn đã thống nhất với người mua trước đó như: Mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên… Văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Bên cạnh đó, bạn và người mua cũng cần chuẩn bị thêm một số giấy tờ cần thiết khác khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư: – Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư Xem thêm: Tên được ghi ở trang 4 sổ hồng có giá trị pháp lý không? – Biên bản làm việc giữa chủ đầu tư và hai bên tham gia chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Người bán và người mua) – Thông báo của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán… Như vậy, thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ người bán và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau: – Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư Xem thêm: Mua chung cư khi chưa có sổ hồng – Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng – Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân – Biên bản bàn giao nhà Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư. Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi. 3. Phí chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng:Sau khi tiến hành công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng các giấy tờ cần thiết khác. Một trong hai bên người bán và người mua (tùy theo thỏa thuận giữa bạn va người mua) phải tiến hành đóng các khoản lệ phí, thuế như thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tính tương tự như khi giao dịch mua bán nhà đất bình thường: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% Trong trường hợp, giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh, Thành phố quy định thì sẽ căn cứ vào bảng giá nhà đó để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm: Xem thêm: Nhà chung cư diện tích tối thiểu bao nhiêu thì được cấp sổ hồng? – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu) – Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Hoá đơn VAT các đợt thanh toán – Chứng minh nhân dân của bên nộp thuế Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục như trên thì việc chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền lợi. 4. Nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây: + Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật; + Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; Xem thêm: Tổng hợp các khoản phí phải nộp khi mua chung cư, ở nhà chung cư + Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; + Quyền và nghĩa vụ của các bên; + Giải quyết tranh chấp; + Các thỏa thuận khác. – Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư này. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định tại Khoản 1 Điều này và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. |
